# Rønbækvej 1, 8382 Hinnerup

Villa. 166 m² bolig, opført 1940, 874 m² grund, Favrskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/roenbaekvej-1-8382?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roenbaekvej-1-8382?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roenbaekvej-1-8382?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.26894/10.09832)
- [Solgte priser på Rønbækvej](https://grundviden.dk/vej/roenbaekvej-8382?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,2 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,7 og 2,9 mio. kr.
- Svarer til 13.404 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.780.000 kr. (16.749 kr. pr. m² × 166 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -167.000 kr.
  - Grund på 874 m²: +13.000 kr.
  - Bygget 1940: -135.000 kr.
  - Energimærke E: -188.000 kr.
  - Købt 2023, løftet til i dag: -114.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +113.000 kr.
  - Seneste ombygning 2000: -81.000 kr.
  - Afrundet: +4.000 kr.
  - Vores bud: 2.225.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,0 mio. kr, heraf grundværdi 826.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 915.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,1 mio. kr med overtagelse 1. november 2023.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 27. juli 2023, solgt for 2,1 mio. kr, fri handel (aftalt 27. juli 2023).
- solgt 18. november 2015, solgt for 2,0 mio. kr, fri handel (aftalt 18. november 2015).
- solgt 1. juli 2001, solgt for 993.426 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 166 m² bolig, 874 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1940, om-/tilbygget 2000.
- 1. sal: 77 m².
- Stueplan: 100 m².
- Kælder: 77 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- BBR's etager giver tilsammen 177 m², mens boligarealet er 166 m² - BBR's etager og boligareal passer ikke sammen her. Kælderen på 77 m² regnes ikke med.
- Huset: 100 m² bebygget.
- Garage: 50 m², bygget 1978.
- Ubebygget: 724 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 85 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 177 m², din ret 262 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 393 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 874 m² giver ca. 262 m², og det er den, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 393 m²? Kommuneplanen tillader op til 45 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Landsbyen Grundfør (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11299087_1752583228704.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_187214_1696514586549.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Favrskov-området** (godt at vide): Ca. 4,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roenbaekvej-1-8382&lradon=1&src=address-md#11/56.26894/10.09832)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roenbaekvej-1-8382&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.26894/10.09832)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 59,9 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Blandet bolig og erhverv - Landsbyen Grundfør**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_187214_1696514586549.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: 10. klassedistrikt Hadsten Skole (10.-10. kl.), Rønbækskolen (Førskole-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roenbaekvej-1-8382?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roenbaekvej-1-8382?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.26894/10.09832)
- [Solgte priser på Rønbækvej](https://grundviden.dk/vej/roenbaekvej-8382?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.