# Rødtjørnevej 9, 4340 Tølløse

Villa. 225 m² bolig, opført 1936, 1.352 m² grund, Holbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/roedtjoernevej-9-4340?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roedtjoernevej-9-4340?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roedtjoernevej-9-4340?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.61212/11.77770)
- [Solgte priser på Rødtjørnevej](https://grundviden.dk/vej/roedtjoernevej-4340?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 3,8 mio. kr** (beregnet 1. november 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,5 og 4,3 mio. kr.
- Svarer til 17.000 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.020.000 kr (17.865 kr pr. m² × 225 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -455.000 kr
  - Grund på 1.352 m²: +104.000 kr
  - Bygget 1936: -189.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +97.000 kr
  - Ombygget 2021: +252.000 kr
  - Afrundet: -4.000 kr
  - Vores skøn: 3.825.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 688.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,3 mio. kr, heraf grundværdi 1,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt i fri handel: 525.000 kr med overtagelse 1. oktober 1992.
- Senest overdraget i familien 2021 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. januar 2021, solgt for 1,8 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 1. oktober 1992, solgt for 525.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 225 m² bolig, 1.352 m² grund, 3 badeværelser, bygget 1936, om-/tilbygget 2021.
- Stueplan: 225 m².
- Kælder: 112 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 225 m². Under huset er der en kælder på 112 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 225 m² bebygget.
- Kortet viser tre mindre bygninger (123 m² og 41 m² og 28 m²), BBR carport 21 m², udhus 16 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 935 m². Haven ligger syd for huset.
- Nærmeste energimærke er D, fra en nabobygning ca. 30 m fra adressen. Mærket er fra 2015 og udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 181 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 225 m², din ret 406 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 541 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 406 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 1.352 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 541 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kvarmløsevej vest (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11239421_1742571777084.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Holbæk-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roedtjoernevej-9-4340&lradon=1&src=address-md#11/55.61212/11.7777)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=roedtjoernevej-9-4340&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.61212/11.7777)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 48,4 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tølløse Skole (0.-9. kl.), Holbæk Ungdomscenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=roedtjoernevej-9-4340

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/roedtjoernevej-9-4340?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/roedtjoernevej-9-4340?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.61212/11.77770)
- [Solgte priser på Rødtjørnevej](https://grundviden.dk/vej/roedtjoernevej-4340?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.