# Råbrovej 78, 2765 Smørum

Bolig i en bebyggelse med 7 boliger. 400 m² bolig i alt på ejendommen, opført 1973, 2.124 m² grund, Egedal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/raabrovej-78-2765?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/raabrovej-78-2765?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/raabrovej-78-2765?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.71139/12.29770)
- [Solgte priser på Råbrovej](https://grundviden.dk/vej/raabrovej-2765?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,6 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,5 og 2,7 mio. kr.
- Svarer til 45.204 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.772.000 kr. (47.794 kr. pr. m² × 58 m²: hvad en standardlejlighed på 120 m², bygget 2000-2014 med energimærke D, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +10.000 kr.
  - Bygget 1973: -297.000 kr.
  - Energimærke C: +137.000 kr.
  - Afrundet: +3.000 kr.
  - Vores bud: 2.625.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2008): 2,0 mio. kr, heraf grundværdi 1,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,9 mio. kr, grundværdi 1,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 20. december 2024, solgt for 2,3 mio. kr, fri handel (aftalt 20. december 2024).
- solgt 10. oktober 2011, solgt for 775.000 kr, fri handel (aftalt 10. oktober 2011).

## Huset og grunden

- 400 m² bolig i alt på ejendommen, 2.124 m² grund, bygget 1973.
- Stueplan: 286 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 286 m².
- Huset: 286 m² bebygget.
- Rækkehus m.v.: 152 m², bygget 1973; Udhus: 18 m², bygget 2019; Udhus: 12 m², bygget 2019; Udhus: 12 m², bygget 2019.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 62 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 438 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 637 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 2.124 m² giver ca. 637 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 637 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Ledøje Landsby (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11484703_1752161582303.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1059718_1401262836664.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Egedal-området** (godt at vide): Ca. 5,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=raabrovej-78-2765&lradon=1&src=address-md#11/55.71139/12.2977)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=raabrovej-78-2765&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.71139/12.2977)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 28,6 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **010104 - Bevaringsplan for Ledøje landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1059718_1401262836664.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Boesagerskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/raabrovej-78-2765?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/raabrovej-78-2765?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.71139/12.29770)
- [Solgte priser på Råbrovej](https://grundviden.dk/vej/raabrovej-2765?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.