# Pytgade 2, 6400 Sønderborg

Villa. 157 m² bolig, opført 1912, 1.003 m² grund, Sønderborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/pytgade-2-6400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/pytgade-2-6400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/pytgade-2-6400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.92499/9.85555)
- [Solgte priser på Pytgade](https://grundviden.dk/vej/pytgade-6400?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 1,4 mio. kr** (beregnet 3. november 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 1,5 mio. kr.
- Svarer til 8.758 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.861.000 kr (11.851 kr pr. m² × 157 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -93.000 kr
  - Grund på 1.003 m²: +21.000 kr
  - Bygget 1912: -149.000 kr
  - Energimærke G: -269.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +68.000 kr
  - Seneste ombygning 1971: -71.000 kr
  - Afrundet: +7.000 kr
  - Vores skøn: 1.375.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 518.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 687.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt i fri handel: 650.000 kr med overtagelse 1. februar 2010.
- Senest overdraget i familien 2020 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 20. december 2020, solgt for 552.500 kr, familieoverdragelse (aftalt 20. december 2020).
- solgt 22. december 2009, solgt for 650.000 kr, fri handel (aftalt 22. december 2009).
- solgt 1. august 1992, solgt for 530.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 157 m² bolig, 1.003 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1912, om-/tilbygget 1971.
- 1. sal: 53 m².
- Stueplan: 104 m².
- 104 m² i stueplan + 53 m² på 1. sal (under taget) = 157 m² bolig.
- Huset: 104 m² bebygget.
- Ubebygget: 899 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Huset har energimærke G. Mærket er fra 2009 og udløb i 2019; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 244 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 157 m², din ret 401 m² i alt.
- Hvorfor 401 m²? Lokalplan 4.7-4 (Bevarende lokalplan for Vollerup og Spang Vade, Sønderborg) sætter 40 %: 40 % af grunden på 1.003 m² er 401 m², og der står 157 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_9752127_1618915117782.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Sønderborg-området** (godt at vide): Ca. 7,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pytgade-2-6400&lradon=1&src=address-md#11/54.92499/9.85555)
- **Tæt på en drikkevandsboring (BNBO)** (godt at vide): Olietank, sprøjtemidler og nedsivning er stærkt begrænset i et boringsnært beskyttelsesområde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pytgade-2-6400&ldrikkevand=1&src=address-md#14/54.92499/9.85555)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 9,3 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Bevarende lokalplan for Vollerup og Spang Vade, Sønderborg**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_9752127_1618915117782.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ulkebøl Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=pytgade-2-6400

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/pytgade-2-6400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/pytgade-2-6400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.92499/9.85555)
- [Solgte priser på Pytgade](https://grundviden.dk/vej/pytgade-6400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.