# Pulsen 45, 4000 Roskilde

Rækkehus. 142 m² bolig, opført 2021, 63 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/pulsen-45-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/pulsen-45-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/pulsen-45-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.62634/12.08575)
- [Solgte priser på Pulsen](https://grundviden.dk/vej/pulsen-4000?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,6 mio. kr** (beregnet 23. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,3 og 5,9 mio. kr.
- Svarer til 39.437 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.991.000 kr. (42.192 kr. pr. m² × 142 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -190.000 kr.
  - Grund på 63 m²: -629.000 kr.
  - Bygget 2021: +285.000 kr.
  - Energimærke A, nabobygning: +1.288.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -397.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -261.000 kr.
  - Almene boliger ved grunden: +92.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: -527.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +246.000 kr.
  - Vejstøj (63+ dB på facaden): -288.000 kr.
  - Afrundet: -10.000 kr.
  - Vores bud: 5.600.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,7 mio. kr, heraf grundværdi 1,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 4,4 mio. kr med overtagelse 1. juli 2024.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 13. januar 2024, solgt for 4,4 mio. kr, fri handel (aftalt 13. januar 2024).
- solgt 18. januar 2021, solgt for 4,1 mio. kr, fri handel (aftalt 18. januar 2021).

## Huset og grunden

- 142 m² bolig, 63 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2021.
- 3. sal: 4 m².
- 2. sal: 46 m².
- 1. sal: 46 m².
- Stueplan: 46 m².
- 46 m² i stueplan + 46 m² på 1. sal + 46 m² på 2. sal + 4 m² på 3. sal (under taget) = 142 m² bolig.
- Huset: 46 m² bebygget.
- Ubebygget: 17 m². Haven ligger nord for huset.
- Nærmeste energimærke er A2020, fra en nabobygning ca. 6 m fra adressen. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (-117 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**3 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=2000355&matrnr=9bp) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pulsen-45-4000&ljord=1&src=address-md#17/55.62634/12.08575)
- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 10,5 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pulsen-45-4000&lskybrud=1&src=address-md#16/55.62634/12.08575)
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 63-68 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pulsen-45-4000&lstoej=1&src=address-md#17/55.62634/12.08575)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pulsen-45-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.62634/12.08575)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Erhvervsområde ved Darupvej, ca. 301 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pulsen-45-4000&lnybyggeri=1&src=address-md#15/55.62634/12.08575)
- Fint: 45,8 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Østervangsskolen (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/pulsen-45-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/pulsen-45-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.62634/12.08575)
- [Solgte priser på Pulsen](https://grundviden.dk/vej/pulsen-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.