# Præstebuen 31, 5592 Ejby

Villa. 120 m² bolig, opført 1830, 6.247 m² grund, Middelfart Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/praestebuen-31-5592?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/praestebuen-31-5592?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/praestebuen-31-5592?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.36167/9.87601)
- [Solgte priser på Præstebuen](https://grundviden.dk/vej/praestebuen-5592?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Oversvømmelsesrisiko (stormflod): klimascore 55 af 100.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Plus: Vid havudsigt, vandet ca. 450 m væk (ca. +6% på prisen).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 950.000 kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 750.000 og 1.225.000 kr.
- Svarer til 7.917 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 842.000 kr. (7.013 kr. pr. m² × 120 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Grund på 6.247 m²: +101.000 kr.
  - Bygget 1830: -79.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +37.000 kr.
  - Havudsigt: +50.000 kr.
  - Afrundet: -1.000 kr.
  - Vores bud: 950.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 832.000 kr, heraf grundværdi 294.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 845.000 kr, heraf grundværdi 421.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 945.000 kr med overtagelse 15. juli 2005.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. juli 2005, solgt for 945.000 kr, fri handel (aftalt 1. juli 2005).
- solgt 4. november 1993, solgt for 167.000 kr, fri handel (aftalt 4. november 1993).

## Huset og grunden

- 120 m² bolig, 6.247 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1830.
- Stueplan: 120 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 120 m².
- Huset: 120 m² bebygget.
- Carport: 35 m², bygget 1998; Udhus: 19 m², bygget 1830. Kortet viser én mindre bygning mere (25 m²), BBR udhus 18 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 6.048 m². Haven ligger syd for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 380 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 120 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.874 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 6.247 m² giver ca. 1.874 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 1.874 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Sdr. Åby (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11300875_1751438261905.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_177262_APPROVED_1158429051346.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Stormflod kan nå adressen** (værd at kende): Adressen rammes i Kystdirektoratets 20-års hændelse. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=praestebuen-31-5592&lkote=1&src=address-md#15/55.36167/9.87601)
- **Radon: forhøjet risiko i Middelfart-området** (godt at vide): Ca. 5,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=praestebuen-31-5592&lradon=1&src=address-md#11/55.36167/9.87601)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Bevarende lokalplan for Sdr. Aaby landsby, Ejby Kommune**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_177262_APPROVED_1158429051346.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gelsted Skole (0.-6. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=praestebuen-31-5592

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/praestebuen-31-5592?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/praestebuen-31-5592?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.36167/9.87601)
- [Solgte priser på Præstebuen](https://grundviden.dk/vej/praestebuen-5592?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.