# Poulsvej 3, 2950 Vedbæk

Villa. 152 m² bolig, opført 1947, 1.267 m² grund, Rudersdal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/poulsvej-3-2950?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/poulsvej-3-2950?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/poulsvej-3-2950?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.86073/12.55908)
- [Solgte priser på Poulsvej](https://grundviden.dk/vej/poulsvej-2950?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2022): 9,2 mio. kr, heraf grundværdi 6,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 7,6 mio. kr, heraf grundværdi 6,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 7,8 mio. kr med overtagelse 1. juli 2023.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Til salg nu

- Udbudspris: **13,0 mio. kr** (85.526 kr/m²).
- Boligens eget areal: 152 m², 5 værelser.
- Forventet handelspris: **ca. 10,2 mio. kr**. Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 8,3 og 12,6 mio. kr. Udbudt 27% over vores skøn.
- Mægler: &LIVING Holte ApS.
- [Se annoncen hos mægleren](https://andliving.dk/sag/19530000168/poulsvej-3-2950-vedbaek/)

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 19. april 2023, solgt for 7,8 mio. kr, fri handel (aftalt 19. april 2023).
- solgt 1. september 1990, solgt for 1,7 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 152 m² bolig, 1.267 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1947, om-/tilbygget 1976.
- 1. sal: 65 m².
- Stueplan: 87 m².
- Kælder: 87 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 87 m² i stueplan + 65 m² på 1. sal (under taget) = 152 m² bolig. Kælderen på 87 m² regnes ikke med.
- Huset: 87 m² bebygget.
- Tre mindre bygninger (46 m² og 25 m² og 23 m²), som kun står i kortet - BBR kender dem ikke.
- Ubebygget: 1.086 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Huset har energimærke G. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 127 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 152 m², din ret 279 m² i alt.
- Hvorfor 279 m²? Lokalplan 60 (For villaområder mellem Vedbæk Stationsvej og kommunegrænsen mod Hørsholm) sætter 22 %: 22 % af grunden på 1.267 m² er 279 m², og der står 152 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1213524_1720614716469.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i Rudersdal-området** (godt at vide): Ca. 1,2 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=poulsvej-3-2950&lradon=1&src=address-md#11/55.86073/12.55908)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 12,2 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **For villaområder mellem Vedbæk Stationsvej og kommunegrænsen mod Hørsholm**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1213524_1720614716469.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vedbæk Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/poulsvej-3-2950?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/poulsvej-3-2950?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.86073/12.55908)
- [Solgte priser på Poulsvej](https://grundviden.dk/vej/poulsvej-2950?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.