# Pilevej 16, 3480 Fredensborg

Villa. 173 m² bolig, opført 1935, 6.367 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/pilevej-16-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/pilevej-16-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/pilevej-16-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.96803/12.37514)
- [Solgte priser på Pilevej](https://grundviden.dk/vej/pilevej-3480?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 8,2 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,6 og 11,9 mio. kr.
- Svarer til 47.110 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 7.150.000 kr. (41.330 kr. pr. m² × 173 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -483.000 kr.
  - Grund på 6.367 m²: +806.000 kr.
  - Bygget 1935: -380.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -127.000 kr.
  - Ombygget 2023: +595.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +589.000 kr.
  - Vores bud: 8.150.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 5,2 mio. kr, heraf grundværdi 3,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 6,1 mio. kr, grundværdi 6,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 4,1 mio. kr med overtagelse 1. november 2019.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. november 2019, solgt for 4,1 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. juni 2003, solgt for 785.000 kr, anden overdragelse.
- solgt 1. juli 2000, solgt for 650.000 kr, anden overdragelse.

## Huset og grunden

- 173 m² bolig, 6.367 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1935, om-/tilbygget 2023.
- Stueplan: 173 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 173 m².
- Huset: 173 m² bebygget.
- Carport: 28 m², bygget 2001. Kortet viser to mindre bygninger mere (87 m² og 81 m²), BBR udhus 60 m², anden bygning 55 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 5.998 m². Haven ligger nordvest for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 327 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 173 m², din ret 500 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 6.367 m² giver ca. 1.910 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pilevej-16-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.96803/12.37514)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pilevej-16-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.96803/12.37514)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Lokalplanforslag F127 for boliger på Sørupvej 23, ca. 379 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pilevej-16-3480&lnybyggeri=1&src=address-md#15/55.96803/12.37514)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 15,6 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Endrupskolen (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/pilevej-16-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/pilevej-16-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.96803/12.37514)
- [Solgte priser på Pilevej](https://grundviden.dk/vej/pilevej-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.