# Pilehøj 22, 2990 Nivå

Rækkehus. 95 m² bolig, opført 2007, 104 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/pilehoej-22-2990?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/pilehoej-22-2990?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/pilehoej-22-2990?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.94002/12.50623)
- [Solgte priser på Pilehøj](https://grundviden.dk/vej/pilehoej-2990?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,4 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,2 og 3,5 mio. kr.
- Svarer til 35.526 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.016.000 kr. (31.743 kr. pr. m² × 95 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +137.000 kr.
  - Grund på 104 m²: -335.000 kr.
  - Energimærke C: +387.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -36.000 kr.
  - Søudsigt (Teglsøen): +190.000 kr.
  - Afrundet: +16.000 kr.
  - Vores bud: 3.375.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 624.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,8 mio. kr, heraf grundværdi 972.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,9 mio. kr med overtagelse 15. september 2007.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 15. september 2007, solgt for 1,9 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 95 m² bolig, 104 m² grund, 1 badeværelse, bygget 2007.
- Stueplan: 95 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 95 m².
- Huset: 47 m² bebygget.
- Udhus: 7 m², bygget 2007.
- Ubebygget: 50 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke C. Mærket udløb i 2018. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i sø-/åbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (-48 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Bebyggelsesprocenten gælder området som helhed, ikke den enkelte ejendom - tallet er vejledende.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1052050_APPROVED_1188372330785.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,7 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pilehoej-22-2990&lradon=1&src=address-md#11/55.94002/12.50623)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pilehoej-22-2990&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.94002/12.50623)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Forslag til tillæg nr. 1 til Lokalplan N111, ca. 323 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=pilehoej-22-2990&lnybyggeri=1&src=address-md#15/55.94002/12.50623)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 19,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde syd for Islandshøj**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1052050_APPROVED_1188372330785.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nivå Skole (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/pilehoej-22-2990?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/pilehoej-22-2990?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.94002/12.50623)
- [Solgte priser på Pilehøj](https://grundviden.dk/vej/pilehoej-2990?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.