# Østervej 22, 6470 Sydals

Landejendom. 279 m² bolig, opført 1840, 16.086 m² grund, Sønderborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/oestervej-22-6470?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oestervej-22-6470?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oestervej-22-6470?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.92117/9.90399)
- [Solgte priser på Østervej](https://grundviden.dk/vej/oestervej-6470?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,3 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,4 og 4,5 mio. kr.
- Svarer til 11.828 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.676.000 kr. (13.176 kr. pr. m² × 279 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -548.000 kr.
  - Grund på 16.086 m²: +550.000 kr.
  - Meget stor grund: +63.000 kr.
  - Bygget 1840: -312.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -121.000 kr.
  - Afrundet: -8.000 kr.
  - Vores bud: 3.300.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 269.100 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,8 mio. kr, grundværdi 5,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 1,8 mio. kr med overtagelse 1. august 2011.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 15. juli 2011, solgt for 1,8 mio. kr, fri handel (aftalt 15. juli 2011).
- solgt 15. juli 2011, solgt for 1,8 mio. kr, anden overdragelse (aftalt 15. juli 2011).
- solgt 1. januar 2011, solgt for 6,3 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. november 1988, solgt for 500.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 279 m² bolig, 16.086 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1840.
- 1. sal: 20 m².
- Stueplan: 259 m².
- Kælder: 50 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 259 m² i stueplan + 20 m² på 1. sal (under taget) = 279 m² bolig. Kælderen på 50 m² regnes ikke med.
- Huset: 259 m² bebygget.
- Anden bygning: 254 m², bygget 1882. Kortet viser én mindre bygning mere (290 m²), BBR anden bygning 763 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 14.810 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2031. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 3.530 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 1.296 m², din ret 4.826 m² i alt.
- Hvorfor 4.826 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 16.086 m².
- Vær opmærksom: 23% af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 12.469 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11183928_1703254461082.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Sønderborg-området** (godt at vide): Ca. 7,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oestervej-22-6470&lradon=1&src=address-md#11/54.92117/9.90399)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oestervej-22-6470&ldrikkevand=1&src=address-md#14/54.92117/9.90399)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 32,3 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Område ved Østervej **.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11183928_1703254461082.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hørup Centralskole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 4 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oestervej-22-6470?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oestervej-22-6470?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.92117/9.90399)
- [Solgte priser på Østervej](https://grundviden.dk/vej/oestervej-6470?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.