# Østervænget 45, 9200 Aalborg SV

Villa. 220 m² bolig, opført 1961, 1.227 m² grund, Aalborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/oestervaenget-45-9200?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oestervaenget-45-9200?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oestervaenget-45-9200?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.00843/9.89568)
- [Solgte priser på Østervænget](https://grundviden.dk/vej/oestervaenget-9200?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,3 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,7 og 4,1 mio. kr.
- Svarer til 15.114 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.186.000 kr. (19.025 kr. pr. m² × 220 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -459.000 kr.
  - Grund på 1.227 m²: +89.000 kr.
  - Bygget 1961: -407.000 kr.
  - Energimærke E: -259.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +180.000 kr.
  - Afrundet: -5.000 kr.
  - Vores bud: 3.325.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 3,2 mio. kr, heraf grundværdi 1,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,2 mio. kr, heraf grundværdi 1,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,1 mio. kr med overtagelse 15. november 2012.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. august 2012, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel (aftalt 22. august 2012).
- solgt 1. august 2003, solgt for 399.388 kr, anden overdragelse.
- solgt 16. oktober 1997, solgt for 425.000 kr, fri handel (aftalt 16. oktober 1997).

## Huset og grunden

- 220 m² bolig, 1.227 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1961, om-/tilbygget 2014.
- 1. sal: 68 m².
- Stueplan: 152 m².
- 152 m² i stueplan + 68 m² på 1. sal (under taget) = 220 m² bolig.
- Huset: 152 m² bebygget.
- Én mindre bygning (28 m²), som kun står i kortet - BBR kender den ikke.
- Ubebygget: 1.047 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket udløb i 2022. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 148 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 220 m², din ret 368 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 491 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 368 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 1.227 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 491 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Stationsmesterkvarteret (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10716764_1648037504615.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 1,0 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oestervaenget-45-9200&lskybrud=1&src=address-md#16/57.00843/9.89568)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 5,0 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Sofiendalskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oestervaenget-45-9200?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oestervaenget-45-9200?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.00843/9.89568)
- [Solgte priser på Østervænget](https://grundviden.dk/vej/oestervaenget-9200?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.