# Østergade 3, 8860 Ulstrup

Villa. 75 m² bolig, opført 1900, 274 m² grund, Favrskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/oestergade-3-8860?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oestergade-3-8860?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oestergade-3-8860?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.39179/9.79464)
- [Solgte priser på Østergade](https://grundviden.dk/vej/oestergade-8860?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 550.000 kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 400.000 og 725.000 kr.
- Svarer til 7.333 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 691.000 kr. (9.217 kr. pr. m² × 75 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +65.000 kr.
  - Grund på 274 m²: -43.000 kr.
  - Bygget 1900: -59.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -112.000 kr.
  - Afrundet: +8.000 kr.
  - Vores bud: 550.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 411.000 kr, heraf grundværdi 88.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 383.000 kr, heraf grundværdi 111.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 350.000 kr med overtagelse 1. september 2020.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 19. august 2020, solgt for 350.000 kr, fri handel (aftalt 19. august 2020).
- solgt 22. maj 2008, solgt for 545.000 kr, fri handel (aftalt 22. maj 2008).
- solgt 9. oktober 1997, solgt for 342.240 kr, anden overdragelse (aftalt 9. oktober 1997).

## Huset og grunden

- 75 m² bolig, 274 m² grund, bygget 1900.
- 1. sal: 24 m².
- Stueplan: 51 m².
- 51 m² i stueplan + 24 m² på 1. sal (under taget) = 75 m² bolig.
- Huset: 51 m² bebygget.
- Udhus: 23 m², bygget 1900.
- Ubebygget: 200 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2030. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 48 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 75 m², din ret 123 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 192 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 123 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 274 m². Huset ligger i et område med blandet bebyggelse - kun 12 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse - så bygningsreglementet tillader 45 % i stedet for parcelhusenes 30 %.
- Hvorfor ikke 192 m²? Kommuneplanen tillader op til 70 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Ulstrup midtby (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11299087_1752583228704.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Favrskov-området** (godt at vide): Ca. 4,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oestergade-3-8860&lradon=1&src=address-md#11/56.39179/9.79464)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 15 m væk, på [Østergade 6](https://grundviden.dk/adresse/oestergade-6-8860?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oestergade-3-8860&ljord=1&src=address-md#17/56.39179/9.79464)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 6,5 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: 10. klassedistrikt Skovvangskolen (10.-10. kl.), Ulstrup Skole (Førskole-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oestergade-3-8860?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oestergade-3-8860?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.39179/9.79464)
- [Solgte priser på Østergade](https://grundviden.dk/vej/oestergade-8860?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.