# Østerbyvej 22, 8740 Brædstrup

Villa. 190 m² bolig, opført 1877, 6.278 m² grund, Horsens Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/oesterbyvej-22-8740?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oesterbyvej-22-8740?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oesterbyvej-22-8740?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.92573/9.69288)
- [Solgte priser på Østerbyvej](https://grundviden.dk/vej/oesterbyvej-8740?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 2,1 mio. kr** (beregnet 1. november 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,6 og 2,6 mio. kr.
- Svarer til 10.789 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.378.000 kr (12.513 kr pr. m² × 190 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -200.000 kr
  - Grund på 6.278 m²: +260.000 kr
  - Bygget 1877: -204.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -228.000 kr
  - Brændeovn som primær varme: +50.000 kr
  - Afrundet: -6.000 kr
  - Vores skøn: 2.050.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 732.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt i fri handel: 397.500 kr med overtagelse 15. juli 2004.
- Senest registreret som anden overdragelse 2024 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. september 2024, solgt for 895.000 kr, anden overdragelse.
- solgt 7. juni 2004, solgt for 397.500 kr, fri handel (aftalt 7. juni 2004).
- solgt 1. april 1996, solgt for 480.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 190 m² bolig, 6.278 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1877, om-/tilbygget 2009.
- 2. sal: 58 m².
- Stueplan: 132 m².
- 132 m² i stueplan + 58 m² på 2. sal (under taget) = 190 m² bolig.
- Huset: 132 m² bebygget.
- Fire mindre bygninger. BBR kender kun carporten (29 m², bygget 2004) og udhuset (27 m², bygget 1965) og garagen (13 m², bygget 1877); den anden (36 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 6.041 m². Haven ligger sydvest for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 310 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 190 m², din ret 500 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 6.278 m² giver ca. 1.883 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Horsens-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oesterbyvej-22-8740&lradon=1&src=address-md#11/55.92573/9.69288)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 95,3 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nim skole (0.-6. kl.), Learnmark Horsens (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=oesterbyvej-22-8740

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oesterbyvej-22-8740?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oesterbyvej-22-8740?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.92573/9.69288)
- [Solgte priser på Østerbyvej](https://grundviden.dk/vej/oesterbyvej-8740?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.