# Østerbro 32A, 5985 Søby Ærø

Villa. 153 m² bolig, opført 1923, 5.485 m² grund, Ærø Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-32a-5985?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-32a-5985?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-32a-5985?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.93645/10.26023)
- [Solgte priser på Østerbro](https://grundviden.dk/vej/oesterbro-5985?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 800.000 kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 80 handler i nærheden lå mellem 575.000 og 1.125.000 kr.
- Svarer til 5.229 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.000.000 kr. (6.536 kr. pr. m² × 153 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -45.000 kr.
  - Grund på 5.485 m²: +107.000 kr.
  - Bygget 1923: -89.000 kr.
  - Energimærke E: -73.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -93.000 kr.
  - Afrundet: -7.000 kr.
  - Vores bud: 800.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 532.000 kr, heraf grundværdi 373.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 628.000 kr, grundværdi 868.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 420.000 kr med overtagelse 15. juli 2019.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. juli 2019, solgt for 420.000 kr, fri handel (aftalt 1. juli 2019).
- solgt 1. januar 1998, solgt for 350.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 153 m² bolig, 5.485 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1923.
- 1. sal: 63 m².
- Stueplan: 90 m².
- Kælder: 40 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 90 m² i stueplan + 63 m² på 1. sal (under taget) = 153 m² bolig. Kælderen på 40 m² regnes ikke med.
- Huset: 90 m² bebygget.
- Fire mindre bygninger. BBR kender kun udhuset (40 m², bygget 1968) og udhuset (36 m², bygget 1968); de to andre (49 m² og 16 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 5.254 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket gælder til 2029. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 1.493 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 153 m², din ret 1.646 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 2.742 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 1.646 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 5.485 m². Området er et parcelhusområde: 93 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 2.742 m²? Kommuneplanen tillader op til 50 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Søby By (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11902114_1762170289262.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er mistanke om forurening (V1) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=1320452&matrnr=65h) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oesterbro-32a-5985&ljord=1&src=address-md#17/54.93645/10.26023)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,9 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Ærø-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oesterbro-32a-5985&lradon=1&src=address-md#11/54.93645/10.26023)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 22,8 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Marstal Skole (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-32a-5985?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-32a-5985?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.93645/10.26023)
- [Solgte priser på Østerbro](https://grundviden.dk/vej/oesterbro-5985?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.