# Østerbro 16, 8970 Havndal

Villa. 82 m² bolig, opført 1887, 669 m² grund, Randers Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-16-8970?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-16-8970?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-16-8970?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.65328/10.19452)
- [Solgte priser på Østerbro](https://grundviden.dk/vej/oesterbro-8970?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 525.000 kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 400.000 og 700.000 kr.
- Svarer til 6.402 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 490.000 kr. (5.980 kr. pr. m² × 82 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +37.000 kr.
  - Grund på 669 m²: -5.000 kr.
  - Bygget 1887: -43.000 kr.
  - Energimærke C, nabobygning: +65.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -51.000 kr.
  - Bevaringsværdig (SAVE 3): +35.000 kr.
  - Afrundet: -3.000 kr.
  - Vores bud: 525.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 447.000 kr, heraf grundværdi 138.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 388.000 kr, heraf grundværdi 128.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 265.000 kr med overtagelse 1. august 2003.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. august 2003, solgt for 265.000 kr, fri handel.
- solgt 1. juli 1984, solgt for 170.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 82 m² bolig, 669 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1887.
- 1. sal: 12 m².
- Stueplan: 70 m².
- 70 m² i stueplan + 12 m² på 1. sal (under taget) = 82 m² bolig.
- Huset: 82 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (44 m²), BBR udhus 18 m², udhus 18 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 543 m². Haven ligger syd for huset.
- Nærmeste energimærke er C, fra en nabobygning ca. 23 m fra adressen. Mærket gælder til 2028. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 119 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 82 m², din ret 201 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 468 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 201 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 669 m². Området er blandet - 31 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse - så vi regner forsigtigt med 30 % for et parcelhus. Er det ikke et parcelhusområde, kan grænsen være 45 % (ca. 219 m² mere).
- Hvorfor ikke 468 m²? Kommuneplanen tillader op til 70 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Lokalcentre i Havndal (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11300795_1762417860531.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Randers-området** (godt at vide): Ca. 4,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oesterbro-16-8970&lradon=1&src=address-md#11/56.65328/10.19452)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 18,7 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Havndal Skole (0.-6. kl.), Grønhøjskolen (7.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-16-8970?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-16-8970?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.65328/10.19452)
- [Solgte priser på Østerbro](https://grundviden.dk/vej/oesterbro-8970?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.