# Østerbro 11, 8970 Havndal

Rækkehus. 65 m² bolig, opført 1877, 90 m² grund, Randers Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-11-8970?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-11-8970?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-11-8970?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.65348/10.19417)
- [Solgte priser på Østerbro](https://grundviden.dk/vej/oesterbro-8970?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 350.000 kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 275.000 og 475.000 kr.
- Svarer til 5.385 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 389.000 kr. (5.977 kr. pr. m² × 65 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +48.000 kr.
  - Grund på 90 m²: -48.000 kr.
  - Bygget 1877: -32.000 kr.
  - Energimærke E, nabobygning: -27.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -1.000 kr.
  - Bevaringsværdig (SAVE 3): +23.000 kr.
  - Afrundet: -2.000 kr.
  - Vores bud: 350.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 339.000 kr, heraf grundværdi 88.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 291.000 kr, heraf grundværdi 79.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 415.000 kr med overtagelse 31. december 2009.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 20. december 2009, solgt for 415.000 kr, fri handel (aftalt 20. december 2009).
- solgt 20. oktober 2003, solgt for 290.000 kr, fri handel (aftalt 20. oktober 2003).

## Huset og grunden

- 65 m² bolig, 90 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1877.
- 1. sal: 25 m².
- Stueplan: 40 m².
- Kælder: 32 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 40 m² i stueplan + 25 m² på 1. sal (under taget) = 65 m² bolig. Kælderen på 32 m² regnes ikke med.
- Huset: 40 m² bebygget.
- Én mindre bygning (62 m²), som kun står i kortet - BBR kender den ikke.
- Haven ligger nordvest for huset.
- Nærmeste energimærke er E, fra en nabobygning ca. 12 m fra adressen. Mærket gælder til 2032. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 65 m², din ret 36 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 63 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 36 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 90 m². For denne bygningstype er det 40 %.
- Hvorfor ikke 63 m²? Kommuneplanen tillader op til 70 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Lokalcentre i Havndal (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11300795_1762417860531.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Randers-området** (godt at vide): Ca. 4,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oesterbro-11-8970&lradon=1&src=address-md#11/56.65348/10.19417)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 18,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Havndal Skole (0.-6. kl.), Grønhøjskolen (7.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-11-8970?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oesterbro-11-8970?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.65348/10.19417)
- [Solgte priser på Østerbro](https://grundviden.dk/vej/oesterbro-8970?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.