# Østerbakken 38, 8950 Ørsted

Villa. 199 m² bolig, opført 2006, 1.721 m² grund, Norddjurs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/oesterbakken-38-8950?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oesterbakken-38-8950?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oesterbakken-38-8950?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.49482/10.34069)
- [Solgte priser på Østerbakken](https://grundviden.dk/vej/oesterbakken-8950?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplan: planen fra 1998 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (28 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,8 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 2,5 mio. kr.
- Svarer til 9.171 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.322.000 kr. (6.641 kr. pr. m² × 199 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -122.000 kr.
  - Grund på 1.721 m²: +51.000 kr.
  - Energimærke C: +172.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +403.000 kr.
  - Afrundet: -1.000 kr.
  - Vores bud: 1.825.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 2,4 mio. kr, heraf grundværdi 240.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,2 mio. kr, heraf grundværdi 193.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,2 mio. kr med overtagelse 15. december 2011.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 15. november 2011, solgt for 2,2 mio. kr, fri handel (aftalt 15. november 2011).
- solgt 1. august 2005, solgt for 150.588 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 199 m² bolig, 1.721 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2006.
- Stueplan: 199 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 199 m².
- Huset: 244 m² bebygget.
- Garage: 45 m², bygget 2009.
- Ubebygget: 1.432 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2010 og udløb i 2020; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 231 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 199 m², din ret 430 m² i alt.
- Hvorfor 430 m²? Lokalplan LP 68-619 (Ørsted - boligområde ved Østerbakken) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.721 m² er 430 m², og der står 199 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1086011_DRAFT_1215676363467.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i Norddjurs-området** (godt at vide): Ca. 1,9 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oesterbakken-38-8950&lradon=1&src=address-md#11/56.49482/10.34069)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 14,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Ørsted - boligområde ved Østerbakken**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1086011_DRAFT_1215676363467.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Rougsøskolen (0.-6. kl.), 10. Klasse Center Djursland (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=oesterbakken-38-8950

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oesterbakken-38-8950?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oesterbakken-38-8950?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.49482/10.34069)
- [Solgte priser på Østerbakken](https://grundviden.dk/vej/oesterbakken-8950?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.