# Øsby Søndergade 4, 6100 Haderslev

Villa. 149 m² bolig, opført 1954, 599 m² grund, Haderslev Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/oesby-soendergade-4-6100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oesby-soendergade-4-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oesby-soendergade-4-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.25218/9.63988)
- [Solgte priser på Øsby Søndergade](https://grundviden.dk/vej/oesby-soendergade-6100?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2024): 642.000 kr, heraf grundværdi 173.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 644.000 kr, heraf grundværdi 177.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 720.000 kr med overtagelse 1. september 2003.

## Til salg nu

- Udbudspris: **875.000 kr** (5.872 kr/m²).
- Boligens eget areal: 149 m², 5 værelser.
- Forventet handelspris: **ca. 925.000 kr**. Halvdelen af de 109 handler i nærheden lå mellem 800.000 og 1.050.000 kr. Udbudt 5% under vores skøn.
- På markedet siden 14. november 2025.
- Mægler: Brikk.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.brikk.dk/ejendom/oesby-soendergade-4-6100-haderslev/)

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 18. august 2003, solgt for 720.000 kr, fri handel (aftalt 18. august 2003).

## Huset og grunden

- 149 m² bolig, 599 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1954.
- 1. sal: 33 m².
- Stueplan: 116 m².
- Kælder: 38 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 116 m² i stueplan + 33 m² på 1. sal (under taget) = 149 m² bolig. Kælderen på 38 m² regnes ikke med.
- Huset: 116 m² bebygget.
- Ubebygget: 483 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket er fra 2025 og gælder til 2035; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 31 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 149 m², din ret 180 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 270 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 599 m² giver ca. 180 m², og det er den, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 270 m²? Kommuneplanen tillader op til 45 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Boligområde Øsbygade Vest (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11287612_1751024387828.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Haderslev-området** (godt at vide): Ca. 3,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oesby-soendergade-4-6100&lradon=1&src=address-md#11/55.25218/9.63988)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 67 m væk, på [Øsby Møllebjerg 9](https://grundviden.dk/adresse/oesby-moellebjerg-9-6100?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oesby-soendergade-4-6100&ljord=1&src=address-md#17/55.25218/9.63988)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oesby-soendergade-4-6100&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.25218/9.63988)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 27,5 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Starup - Øsby Skole (0.-6. kl.), 10. ved Kløften (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oesby-soendergade-4-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oesby-soendergade-4-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.25218/9.63988)
- [Solgte priser på Øsby Søndergade](https://grundviden.dk/vej/oesby-soendergade-6100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.