# Ørebakken 4, 3000 Helsingør

Villa. 188 m² bolig, opført 1905, 836 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/oerebakken-4-3000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oerebakken-4-3000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oerebakken-4-3000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.04004/12.60316)
- [Solgte priser på Ørebakken](https://grundviden.dk/vej/oerebakken-3000?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 7,8 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 6,4 og 9,6 mio. kr.
- Svarer til 41.622 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 8.351.000 kr. (44.417 kr. pr. m² × 188 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -688.000 kr.
  - Grund på 836 m²: +19.000 kr.
  - Bygget 1905: -640.000 kr.
  - Etageboliger ved grunden: +329.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: +172.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +278.000 kr.
  - Afrundet: +4.000 kr.
  - Vores bud: 7.825.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 4,1 mio. kr, heraf grundværdi 2,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,2 mio. kr, heraf grundværdi 3,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 6,9 mio. kr med overtagelse 5. januar 2025.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 29. oktober 2024, solgt for 6,9 mio. kr, fri handel (aftalt 29. oktober 2024).
- solgt 1. marts 2020, solgt for 5,7 mio. kr, fri handel.
- solgt 15. november 1972, solgt for 222.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 188 m² bolig, 836 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1905.
- 1. sal: 60 m².
- Stueplan: 86 m².
- Kælder: 86 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 86 m² i stueplan + 60 m² på 1. sal (under taget) + 42 m² beboelse i kælderen = 188 m² bolig. Kælderen er på 86 m², og de 42 m² af den, der er godkendt til beboelse, tæller med.
- Huset: 86 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (33 m²), BBR udhus 14 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 717 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 63 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 188 m², din ret 251 m² i alt.
- Hvorfor 251 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 836 m².
- Bebyggelsesprocenten gælder området som helhed, ikke den enkelte ejendom - så tallene er et skøn, ikke en garanti pr. matrikel.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9545556_1575378226125.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Ledningsnet. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 481 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=oerebakken-4-3000&lkysterosion=1&src=address-md#13/56.04004/12.60316)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 13,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Holger Danskes Vej / Ørebakken**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_9545556_1575378226125.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Helsingør (0.-9. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/oerebakken-4-3000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/oerebakken-4-3000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.04004/12.60316)
- [Solgte priser på Ørebakken](https://grundviden.dk/vej/oerebakken-3000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.