# Odinshøjvej 44, 3140 Ålsgårde

Villa. 375 m² bolig, opført 1975, 2.090 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/odinshoejvej-44-3140?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/odinshoejvej-44-3140?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/odinshoejvej-44-3140?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.08142/12.52915)
- [Solgte priser på Odinshøjvej](https://grundviden.dk/vej/odinshoejvej-3140?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Kysterosion: grunden ligger i statens farezone (fra omkring år 2120).
- Plus: Panorama-havudsigt, vandet ca. 125 m væk (ca. +24% på prisen).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 16,9 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 12,1 og 23,6 mio. kr.
- Svarer til 45.067 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 12.758.000 kr. (34.021 kr. pr. m² × 375 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -2.503.000 kr.
  - Grund på 2.090 m²: +559.000 kr.
  - Bygget 1975: -1.153.000 kr.
  - Energimærke C, nabobygning: +1.324.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +2.376.000 kr.
  - Havudsigt: +3.271.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +270.000 kr.
  - Afrundet: -2.000 kr.
  - Vores bud: 16.900.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 9,6 mio. kr, heraf grundværdi 5,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 15,1 mio. kr, heraf grundværdi 9,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,9 mio. kr med overtagelse 1. februar 2006.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. august 2005, solgt for 2,9 mio. kr, fri handel (aftalt 22. august 2005).

## Huset og grunden

- 375 m² bolig, 2.090 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1975.
- Stueplan: 375 m².
- Kælder: 6 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 375 m². Under huset er der en kælder på 6 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 201 m² bebygget.
- To mindre bygninger. BBR kender kun carporten (53 m², bygget 1975); den anden (25 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 1.811 m². Haven ligger nord for huset.
- Nærmeste energimærke er C, fra en nabobygning ca. 31 m fra adressen. Mærket er fra 2022 og gælder til 2032. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 148 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 375 m², din ret 523 m² i alt.
- Hvorfor 523 m²? Lokalplan L 4.002 (For et område i Ålsgårde langs med Ndr. Strandvej) sætter 25 %: 25 % af grunden på 2.090 m² er 523 m², og der står 375 m² i dag.
- Vær opmærksom: 61% af grunden ligger i skovbyggelinjen og strandbeskyttelseslinjen (ca. 819 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1050572_1757668484940.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 139 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=odinshoejvej-44-3140&lkysterosion=1&src=address-md#13/56.08142/12.52915)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 40,1 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **For et område i Ålsgårde langs med Ndr. Strandvej**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1050572_1757668484940.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hellebæk (0.-9. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=odinshoejvej-44-3140

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/odinshoejvej-44-3140?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/odinshoejvej-44-3140?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.08142/12.52915)
- [Solgte priser på Odinshøjvej](https://grundviden.dk/vej/odinshoejvej-3140?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.