# Nysøvej 37, 2665 Vallensbæk Strand

Villa. 94 m² bolig, opført 1970, 867 m² grund, Vallensbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/nysoevej-37-2665?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nysoevej-37-2665?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nysoevej-37-2665?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.62278/12.36941)
- [Solgte priser på Nysøvej](https://grundviden.dk/vej/nysoevej-2665?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,9 mio. kr** (beregnet 25. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,5 og 4,4 mio. kr.
- Svarer til 41.755 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.049.000 kr. (43.074 kr. pr. m² × 94 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +194.000 kr.
  - Grund på 867 m²: +19.000 kr.
  - Bygget 1970: -455.000 kr.
  - Energimærke C, nabobygning: +522.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -30.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -478.000 kr.
  - Elvarme: +19.000 kr.
  - Seneste ombygning 1984: -191.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +281.000 kr.
  - Afrundet: -5.000 kr.
  - Vores bud: 3.925.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 3,2 mio. kr, heraf grundværdi 2,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,9 mio. kr, grundværdi 2,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)

## Salgshistorik og liggetid

- Uden dato i Ejerfortegnelsen: 48.000 kr., anden overdragelse (dato ukendt).

## Huset og grunden

- 94 m² bolig, 867 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1970, om-/tilbygget 1984.
- 1. sal: 10 m².
- Stueplan: 84 m².
- 84 m² i stueplan + 10 m² på 1. sal (under taget) = 94 m² bolig.
- Huset: 106 m² bebygget.
- Tre mindre bygninger. BBR kender kun garagen (28 m², byggeår ikke oplyst); de to andre (66 m² og 48 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 619 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Nærmeste energimærke er C, fra en nabobygning ca. 40 m fra adressen. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i sø-/åbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (101 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11610074_1745581795232.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nysoevej-37-2665&lstoej=1&src=address-md#17/55.62278/12.36941)
- **Radon: moderat risiko i Vallensbæk-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nysoevej-37-2665&lradon=1&src=address-md#11/55.62278/12.36941)
- **Kun 1,4 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nysoevej-37-2665&lkote=1&src=address-md#15/55.62278/12.36941)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Torbenfeldvejskvarteret**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11610074_1745581795232.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vallensbæk skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nysoevej-37-2665?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nysoevej-37-2665?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.62278/12.36941)
- [Solgte priser på Nysøvej](https://grundviden.dk/vej/nysoevej-2665?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.