# Nysøvej 32, 2665 Vallensbæk Strand

Villa. 111 m² bolig, opført 1968, 830 m² grund, Vallensbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/nysoevej-32-2665?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nysoevej-32-2665?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nysoevej-32-2665?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.62352/12.36903)
- [Solgte priser på Nysøvej](https://grundviden.dk/vej/nysoevej-2665?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,4 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,0 og 5,0 mio. kr.
- Svarer til 39.865 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.741.000 kr. (42.715 kr. pr. m² × 111 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +72.000 kr.
  - Grund på 830 m²: +10.000 kr.
  - Bygget 1968: -515.000 kr.
  - Energimærke C, nabobygning: +592.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -32.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -431.000 kr.
  - Seneste ombygning 1990: -220.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +226.000 kr.
  - Afrundet: -18.000 kr.
  - Vores bud: 4.425.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 3,6 mio. kr, heraf grundværdi 3,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,5 mio. kr, heraf grundværdi 3,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 454.488 kr med overtagelse 1. oktober 1994 (anden overdragelse).

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. oktober 1994, solgt for 454.488 kr, anden overdragelse.

## Huset og grunden

- 111 m² bolig, 830 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1968, om-/tilbygget 1990.
- Stueplan: 111 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 111 m².
- Huset: 136 m² bebygget.
- Udhus: 39 m², bygget 1992. Kortet viser én mindre bygning mere (87 m²), BBR carport 21 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 568 m². Haven ligger vest for huset.
- Nærmeste energimærke er C, fra en nabobygning ca. 25 m fra adressen. Mærket gælder til 2031. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i sø-/åbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (72 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11610074_1745581795232.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nysoevej-32-2665&lstoej=1&src=address-md#17/55.62352/12.36903)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,7 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i Vallensbæk-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nysoevej-32-2665&lradon=1&src=address-md#11/55.62352/12.36903)
- **Kun 1,5 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nysoevej-32-2665&lkote=1&src=address-md#15/55.62352/12.36903)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Torbenfeldvejskvarteret**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11610074_1745581795232.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vallensbæk skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nysoevej-32-2665?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nysoevej-32-2665?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.62352/12.36903)
- [Solgte priser på Nysøvej](https://grundviden.dk/vej/nysoevej-2665?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.