# Nyborgvej 39, 5540 Ullerslev

Villa. 226 m² bolig, opført 1925, 1.274 m² grund, Nyborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/nyborgvej-39-5540?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nyborgvej-39-5540?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nyborgvej-39-5540?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.35859/10.70003)
- [Solgte priser på Nyborgvej](https://grundviden.dk/vej/nyborgvej-5540?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 1,1 mio. kr i december 2025 - handlen ligger 33% under vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 1,7 mio. kr (beregnet 26. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 2,1 mio. kr.
- Svarer til 7.412 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.480.000 kr. (10.973 kr. pr. m² × 226 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -283.000 kr.
  - Grund på 1.274 m²: +57.000 kr.
  - Bygget 1925: -189.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -316.000 kr.
  - Seneste ombygning 1984: -87.000 kr.
  - Afrundet: +13.000 kr.
  - Vores bud: 1.675.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 233.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 245.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,1 mio. kr med overtagelse 15. marts 2026.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 11. december 2025, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel (aftalt 11. december 2025).
- solgt 12. august 1983, solgt for 450.000 kr, fri handel (aftalt 12. august 1983).

## Huset og grunden

- 226 m² bolig, 1.274 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1925, om-/tilbygget 1984.
- 1. sal: 121 m².
- Stueplan: 105 m².
- Kælder: 6 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 105 m² i stueplan + 121 m² på 1. sal (under taget) = 226 m² bolig. Kælderen på 6 m² regnes ikke med.
- Huset: 152 m² bebygget.
- Én mindre bygning (22 m²), som kun står i kortet - BBR kender den ikke.
- Ubebygget: 1.100 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2025 og gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 156 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 226 m², din ret 382 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.274 m² giver ca. 382 m², og det er den, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 0,7 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nyborgvej-39-5540&lskybrud=1&src=address-md#16/55.35859/10.70003)
- **Radon: forhøjet risiko i Nyborg-området** (godt at vide): Ca. 3,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nyborgvej-39-5540&lradon=1&src=address-md#11/55.35859/10.70003)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nyborgvej-39-5540&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.35859/10.70003)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 16,9 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vibeskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nyborgvej-39-5540?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nyborgvej-39-5540?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.35859/10.70003)
- [Solgte priser på Nyborgvej](https://grundviden.dk/vej/nyborgvej-5540?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.