# Nyborgvej 13, 5853 Ørbæk

Villa. 215 m² bolig, opført 1930, 5.640 m² grund, Nyborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/nyborgvej-13-5853?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nyborgvej-13-5853?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nyborgvej-13-5853?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.26090/10.67344)
- [Solgte priser på Nyborgvej](https://grundviden.dk/vej/nyborgvej-5853?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Grunden er kortlagt forurenet (V2).
- Minus: Vejstøj: 63-68 dB ved adressen (støjkort, 1,5 m over jorden).
- Plus: Stor uudnyttet byggeret (ca. 1.477 m²).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 1,8 mio. kr** (beregnet 31. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,4 og 2,2 mio. kr.
- Svarer til 8.256 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.178.000 kr (10.131 kr pr. m² × 215 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -230.000 kr
  - Grund på 5.640 m²: +221.000 kr
  - Bygget 1930: -112.000 kr
  - Energimærke C, nabobygning: +283.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -138.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -236.000 kr
  - Vejstøj (63+ dB ved adressen): -96.000 kr
  - Seneste ombygning 1978: -93.000 kr
  - Afrundet: -2.000 kr
  - Vores skøn: 1.775.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,5 mio. kr, heraf grundværdi 647.400 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,5 mio. kr, grundværdi 1,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 1,7 mio. kr med overtagelse 15. oktober 2017.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 30. september 2017, solgt for 1,7 mio. kr, fri handel (aftalt 30. september 2017).

## Huset og grunden

- 215 m² bolig, 5.640 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1930, om-/tilbygget 1978.
- 1. sal: 74 m².
- Stueplan: 141 m².
- Kælder: 2 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 141 m² i stueplan + 74 m² på 1. sal (under taget) = 215 m² bolig. Kælderen på 2 m² regnes ikke med.
- Huset: 141 m² bebygget.
- Udhus: 70 m², bygget 1940; Anden bygning: 61 m², bygget 1930; Carport: 29 m², bygget 1993.
- Ubebygget: 5.339 m². Haven ligger vest for huset.
- Nærmeste energimærke er C, fra en nabobygning ca. 23 m fra adressen. Mærket er fra 2015 og udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 1.477 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 215 m², din ret 1.692 m² i alt.
- Hvorfor 1.692 m²? Lokalplan 327 (Lokalplan 327 Boligområde ved Nyborgvej 13, Ørbæk) sætter 30 %: 30 % af grunden på 5.640 m² er 1.692 m², og der står 215 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_10894706_1652948711418.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**4 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=411853&matrnr=13q) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nyborgvej-13-5853&ljord=1&src=address-md#17/55.2609/10.67344)
- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 0,5 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nyborgvej-13-5853&lskybrud=1&src=address-md#16/55.2609/10.67344)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,5 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 63-68 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nyborgvej-13-5853&lstoej=1&src=address-md#17/55.2609/10.67344)
- **Radon: forhøjet risiko i Nyborg-området** (godt at vide): Ca. 3,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nyborgvej-13-5853&lradon=1&src=address-md#11/55.2609/10.67344)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nyborgvej-13-5853&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.2609/10.67344)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Lokalplan nr. 351 - Fjernvarmecentral på Tjørnevej 6, Ørbæk, ca. 118 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nyborgvej-13-5853&lnybyggeri=1&src=address-md#16/55.2609/10.67344)
- Fint: 57,8 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan 327 Boligområde ved Nyborgvej 13, Ørbæk**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_10894706_1652948711418.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: 4kloeverskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=nyborgvej-13-5853

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nyborgvej-13-5853?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nyborgvej-13-5853?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.26090/10.67344)
- [Solgte priser på Nyborgvej](https://grundviden.dk/vej/nyborgvej-5853?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.