# Nordenhusevej 2, 5800 Nyborg

Villa. 204 m² bolig, opført 1927, 1.550 m² grund, Nyborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/nordenhusevej-2-5800?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nordenhusevej-2-5800?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nordenhusevej-2-5800?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.37372/10.76939)
- [Solgte priser på Nordenhusevej](https://grundviden.dk/vej/nordenhusevej-5800?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Plus: Havudsigt, vandet ca. 375 m væk (ca. +2% på prisen).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,6 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,0 og 3,2 mio. kr.
- Svarer til 12.500 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.808.000 kr. (13.762 kr. pr. m² × 204 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -272.000 kr.
  - Grund på 1.550 m²: +95.000 kr.
  - Bygget 1927: -220.000 kr.
  - Energimærke F: -394.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): +261.000 kr.
  - Havudsigt: +46.000 kr.
  - Brændeovn som primær varme: +58.000 kr.
  - Byggesag afsluttet 2017: +168.000 kr.
  - Vores bud: 2.550.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,5 mio. kr, heraf grundværdi 511.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,4 mio. kr, heraf grundværdi 904.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,0 mio. kr med overtagelse 28. november 2022 (anden overdragelse).
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 28. november 2022, solgt for 1,0 mio. kr, anden overdragelse.
- solgt 2. marts 2012, solgt som del af en samlet handel om 2 ejendomme (1,3 mio. kr i alt), ikke denne ejendoms egen pris, fri handel (aftalt 2. marts 2012).

## Huset og grunden

- 204 m² bolig, 1.550 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1927.
- 1. sal: 128 m².
- Stueplan: 76 m².
- Kælder: 20 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 76 m² i stueplan + 128 m² på 1. sal (under taget) = 204 m² bolig. Kælderen på 20 m² regnes ikke med.
- Huset: 170 m² bebygget.
- Kortet viser to mindre bygninger (64 m² og 30 m²), BBR garage 46 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.286 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke F. Mærket er fra 2011 og udløb i 2021; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen og strandbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (114 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_177839_APPROVED_1158430402577.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,6 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Nyborg-området** (godt at vide): Ca. 3,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nordenhusevej-2-5800&lradon=1&src=address-md#11/55.37372/10.76939)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 6,6 m over havet, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Helårsbeboelse ved Nordenhuse**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_177839_APPROVED_1158430402577.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vibeskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=nordenhusevej-2-5800

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nordenhusevej-2-5800?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nordenhusevej-2-5800?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.37372/10.76939)
- [Solgte priser på Nordenhusevej](https://grundviden.dk/vej/nordenhusevej-5800?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.