# Nørregade 2, 5592 Ejby

Villa. 122 m² bolig, opført 1903, 217 m² grund, Middelfart Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/noerregade-2-5592?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/noerregade-2-5592?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/noerregade-2-5592?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.42963/9.92945)
- [Solgte priser på Nørregade](https://grundviden.dk/vej/noerregade-5592?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Distriktsskolen ligger i landets laveste 10% (karakter 6,0).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 725.000 kr** (beregnet 1. november 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 525.000 og 1.000.000 kr.
- Svarer til 5.943 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 802.000 kr (6.575 kr pr. m² × 122 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -2.000 kr
  - Grund på 217 m²: -56.000 kr
  - Bygget 1903: -62.000 kr
  - Energimærke E: -52.000 kr
  - Støj fra jernbane: -46.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): +60.000 kr
  - Solgt 2023, over vejens niveau: +113.000 kr
  - Seneste ombygning 1971: -38.000 kr
  - Afrundet: +6.000 kr
  - Vores skøn: 725.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 450.000 kr, heraf grundværdi 81.400 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 645.000 kr, heraf grundværdi 162.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 700.000 kr med overtagelse 1. marts 2023.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. december 2022, solgt for 700.000 kr, fri handel (aftalt 22. december 2022).
- solgt 11. juli 2016, solgt for 485.000 kr, fri handel (aftalt 11. juli 2016).

## Huset og grunden

- 122 m² bolig, 217 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1903, om-/tilbygget 1971.
- 2. sal: 45 m².
- 1. sal: 77 m².
- Stueplan: 65 m².
- BBR's etager giver tilsammen 187 m², mens boligarealet er 122 m² - BBR's etager og boligareal passer ikke sammen her.
- Huset: 77 m² bebygget.
- Garage: 26 m², byggeår ikke oplyst.
- Ubebygget: 114 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket er fra 2016 og udløb i 2026; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 187 m², retten 65 m².**
- Bygget i dag 187 m², din ret 65 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 163 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 65 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 217 m². Området er blandet - 53 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse - så vi regner forsigtigt med 30 % for et parcelhus. Er det ikke et parcelhusområde, kan grænsen være 45 % (ca. 0 m² mere).
- Hvorfor ikke 163 m²? Kommuneplanen tillader op til 75 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Nørregade (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11300875_1751438261905.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 59-64 dB** (værd at kende): Fra jernbane. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noerregade-2-5592&lstoej=1&src=address-md#17/55.42963/9.92945)
- **Radon: forhøjet risiko i Middelfart-området** (godt at vide): Ca. 5,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noerregade-2-5592&lradon=1&src=address-md#11/55.42963/9.92945)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noerregade-2-5592&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.42963/9.92945)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 24,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ejby Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=noerregade-2-5592

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/noerregade-2-5592?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/noerregade-2-5592?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.42963/9.92945)
- [Solgte priser på Nørregade](https://grundviden.dk/vej/noerregade-5592?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.