# Nørredamsvej 89, 3480 Fredensborg

Villa. 174 m² bolig, opført 1980, 868 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/noerredamsvej-89-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/noerredamsvej-89-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/noerredamsvej-89-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.98033/12.41366)
- [Solgte priser på Nørredamsvej](https://grundviden.dk/vej/noerredamsvej-3480?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 6,5 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,7 og 7,5 mio. kr.
- Svarer til 37.500 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.399.000 kr. (36.778 kr. pr. m² × 174 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -439.000 kr.
  - Grund på 868 m²: +27.000 kr.
  - Bygget 1980: -222.000 kr.
  - Energimærke A, nabobygning: +1.363.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -649.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +61.000 kr.
  - Afrundet: -15.000 kr.
  - Vores bud: 6.525.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,8 mio. kr, heraf grundværdi 1,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,1 mio. kr, heraf grundværdi 2,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,7 mio. kr med overtagelse 1. maj 2008.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. maj 2008, solgt for 2,7 mio. kr, fri handel.
- solgt 15. august 1978, solgt for 345.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 174 m² bolig, 868 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1980.
- 1. sal: 75 m².
- Stueplan: 99 m².
- Kælder: 68 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 99 m² i stueplan + 75 m² på 1. sal (under taget) = 174 m² bolig. Kælderen på 68 m² regnes ikke med.
- Huset: 99 m² bebygget.
- Kortet viser to mindre bygninger (30 m² og 16 m²), BBR carport 23 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 723 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Huset har energimærke A2020. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 86 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 174 m², din ret 260 m² i alt.
- Hvorfor 260 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 868 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,6 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noerredamsvej-89-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.98033/12.41366)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noerredamsvej-89-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.98033/12.41366)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 39,3 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Parcelhusområde nord for stationen**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Endrupskolen (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/noerredamsvej-89-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/noerredamsvej-89-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.98033/12.41366)
- [Solgte priser på Nørredamsvej](https://grundviden.dk/vej/noerredamsvej-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.