# Nørredamsvej 41, 3480 Fredensborg

Villa. 174 m² bolig, opført 1903, 597 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/noerredamsvej-41-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/noerredamsvej-41-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/noerredamsvej-41-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97979/12.41229)
- [Solgte priser på Nørredamsvej](https://grundviden.dk/vej/noerredamsvej-3480?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,1 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,2 og 6,0 mio. kr.
- Svarer til 29.023 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.731.000 kr. (38.683 kr. pr. m² × 174 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -462.000 kr.
  - Grund på 597 m²: -100.000 kr.
  - Bygget 1903: -514.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -338.000 kr.
  - Seneste ombygning 1969: -264.000 kr.
  - Afrundet: -3.000 kr.
  - Vores bud: 5.050.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 4,8 mio. kr, heraf grundværdi 2,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,4 mio. kr, heraf grundværdi 2,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.

## Huset og grunden

- 174 m² bolig, 597 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1903, om-/tilbygget 1969.
- 1. sal: 48 m².
- Stueplan: 126 m².
- Kælder: 59 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 126 m² i stueplan + 48 m² på 1. sal (under taget) = 174 m² bolig. Kælderen på 59 m² regnes ikke med.
- Huset: 126 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (43 m²), BBR carport 28 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 428 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Nærmeste energimærke er D, fra en nabobygning ca. 30 m fra adressen. Mærket udløb i 2022. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 5 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 174 m², din ret 179 m² i alt.
- Hvorfor 179 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 597 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,8 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noerredamsvej-41-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.97979/12.41229)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noerredamsvej-41-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.97979/12.41229)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 39,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Parcelhusområde nord for stationen**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Endrupskolen (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/noerredamsvej-41-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/noerredamsvej-41-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97979/12.41229)
- [Solgte priser på Nørredamsvej](https://grundviden.dk/vej/noerredamsvej-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.