# Nørrebred 22, 2625 Vallensbæk

Villa. 178 m² bolig, opført 1972, 756 m² grund, Vallensbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/noerrebred-22-2625?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/noerrebred-22-2625?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/noerrebred-22-2625?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64430/12.36448)
- [Solgte priser på Nørrebred](https://grundviden.dk/vej/noerrebred-2625?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,1 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,8 og 5,4 mio. kr.
- Svarer til 28.511 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 7.249.000 kr. (40.724 kr. pr. m² × 178 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -527.000 kr.
  - Grund på 756 m²: -21.000 kr.
  - Bygget 1972: -715.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -349.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -4.000 kr.
  - Vejstøj (63+ dB på facaden): -275.000 kr.
  - Seneste ombygning 1980: -266.000 kr.
  - Afrundet: -17.000 kr.
  - Vores bud: 5.075.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 4,2 mio. kr, heraf grundværdi 2,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,0 mio. kr, heraf grundværdi 3,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,3 mio. kr med overtagelse 1. juli 1986.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 29. april 1986, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel (aftalt 29. april 1986).

## Huset og grunden

- 178 m² bolig, 756 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1972, om-/tilbygget 1980.
- Stueplan: 178 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 178 m².
- Huset: 178 m² bebygget.
- Udhus: 24 m², bygget 1980; Carport: 19 m², bygget 1980.
- Ubebygget: 535 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Nærmeste energimærke er D, fra en nabobygning ca. 25 m fra adressen. Mærket gælder til 2032. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 49 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 178 m², din ret 227 m² i alt.
- Hvorfor 227 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 756 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 7 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11610074_1745581795232.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**3 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 4,0 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noerrebred-22-2625&lskybrud=1&src=address-md#16/55.6443/12.36448)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 63-68 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noerrebred-22-2625&lstoej=1&src=address-md#17/55.6443/12.36448)
- **Radon: moderat risiko i Vallensbæk-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noerrebred-22-2625&lradon=1&src=address-md#11/55.6443/12.36448)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Rendsagerparken, ca. 534 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noerrebred-22-2625&lnybyggeri=1&src=address-md#14/55.6443/12.36448)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 7,4 m over havet, stabilt terræn.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Nordmarken Syd**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11610074_1745581795232.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Pilehaveskolen (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/noerrebred-22-2625?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/noerrebred-22-2625?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64430/12.36448)
- [Solgte priser på Nørrebred](https://grundviden.dk/vej/noerrebred-2625?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.