# Nørreåvej 13, 8860 Ulstrup

Landejendom. 205 m² bolig, opført 1902, 60.533 m² grund, Favrskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/noerreaavej-13-8860?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/noerreaavej-13-8860?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/noerreaavej-13-8860?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.43843/9.82071)
- [Solgte priser på Nørreåvej](https://grundviden.dk/vej/noerreaavej-8860?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Stort svinebrug ca. 801 m væk (195 dyreenheder, CHR juni 2024).
- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Minus: Olietank står som i drift, men boligen opvarmes ikke med olie - bed om dokumentation for sløjfning.
- Minus: Distriktsskolen ligger i landets laveste 10% (karakter 5,1).
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,8 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,4 og 2,5 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 8.902 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.479.000 kr. (7.212 kr. pr. m² × 205 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -145.000 kr.
  - Grund på 60.533 m²: +235.000 kr.
  - Meget stor grund: +634.000 kr.
  - Bygget 1902: -184.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -116.000 kr.
  - Seneste ombygning 2003: -67.000 kr.
  - Afrundet: -11.000 kr.
  - Vores bud: 1.825.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 324.300 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 300.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 545.000 kr med overtagelse 1. april 1995.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. marts 1995, solgt for 545.000 kr, fri handel (aftalt 1. marts 1995).

## Huset og grunden

- 205 m² bolig, 60.533 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1902, om-/tilbygget 2003.
- 1. sal: 43 m².
- Stueplan: 246 m².
- BBR's etager giver tilsammen 289 m², mens boligarealet er 205 m² - BBR's etager og boligareal passer ikke sammen her.
- Huset: 246 m² bebygget.
- Udhus: 60 m², bygget 2000; Carport: 19 m², bygget 2010. Kortet viser én mindre bygning mere (72 m²), BBR carport 46 m², drivhus 10 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 60.136 m². Haven ligger nordvest for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Kræver landzonetilladelse.** Nyt selvstændigt byggeri, udstykning og ændret anvendelse kræver som udgangspunkt landzonetilladelse fra kommunen (§ 35). Byggeri erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrug, skovbrug eller fiskeri er dog undtaget.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Favrskov-området** (godt at vide): Ca. 4,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noerreaavej-13-8860&lradon=1&src=address-md#11/56.43843/9.82071)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 54,4 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: 10. klassedistrikt Skovvangskolen (10.-10. kl.), Ulstrup Skole (Førskole-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=noerreaavej-13-8860

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/noerreaavej-13-8860?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/noerreaavej-13-8860?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.43843/9.82071)
- [Solgte priser på Nørreåvej](https://grundviden.dk/vej/noerreaavej-8860?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.