# Nøddehaven 42, 2500 Valby

Villa. 207 m² bolig, opført 2024, 691 m² grund, København Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/noeddehaven-42-2500?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/noeddehaven-42-2500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/noeddehaven-42-2500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.65330/12.49488)
- [Solgte priser på Nøddehaven](https://grundviden.dk/vej/noeddehaven-2500?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2022): 7,3 mio. kr, heraf grundværdi 5,0 mio. kr.
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 4,4 mio. kr med overtagelse 1. oktober 2021.

## Til salg nu

- Udbudspris: **22,0 mio. kr** (106.280 kr/m²).
- Boligens eget areal: 207 m², 7 værelser.
- Forventet handelspris: **ca. 12,7 mio. kr**. Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 11,5 og 14,1 mio. kr.
- På markedet siden 16. september 2026.
- Mægler: LokalBolig Valby.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.lokalbolig.dk/bolig/villa/valby/2500/n%C3%B8ddehaven-42/08-X0002220)

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 17. maj 2021, solgt for 4,4 mio. kr, fri handel (aftalt 17. maj 2021).

## Huset og grunden

- 207 m² bolig, 691 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2024.
- 1. sal: 84 m².
- Stueplan: 167 m².
- Kælder: 123 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- BBR's etager giver tilsammen 251 m², mens boligarealet er 207 m² - BBR's etager og boligareal passer ikke sammen her. Kælderen på 123 m² regnes ikke med.
- Huset: 167 m² bebygget.
- Ubebygget: 524 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har energimærke A2020. Mærket gælder til 2036. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 207 m², din ret 207 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 276 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 207 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 691 m². Området er et parcelhusområde: 93 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 276 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen R24.B.5.20 - B1* (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11347088_1737715824963.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,5 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i København-området** (godt at vide): Ca. 2,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noeddehaven-42-2500&lradon=1&src=address-md#11/55.6533/12.49488)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=noeddehaven-42-2500&lstoej=1&src=address-md#17/55.6533/12.49488)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 6,6 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Kirsebærhavens Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/noeddehaven-42-2500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/noeddehaven-42-2500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.65330/12.49488)
- [Solgte priser på Nøddehaven](https://grundviden.dk/vej/noeddehaven-2500?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.