# Nedergade 38, 8400 Ebeltoft

Villa. 132 m² bolig, opført 1908, 276 m² grund, Syddjurs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/nedergade-38-8400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nedergade-38-8400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nedergade-38-8400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.19513/10.67431)
- [Solgte priser på Nedergade](https://grundviden.dk/vej/nedergade-8400?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,0 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,9 og 2,1 mio. kr.
- Svarer til 14.962 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.101.000 kr. (15.915 kr. pr. m² × 132 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -38.000 kr.
  - Grund på 276 m²: -118.000 kr.
  - Bygget 1908: -162.000 kr.
  - Etageboliger ved grunden: +83.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: +1.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +98.000 kr.
  - Havudsigt: +4.000 kr.
  - Afrundet: +6.000 kr.
  - Vores bud: 1.975.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 2,0 mio. kr, heraf grundværdi 910.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 667.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,9 mio. kr med overtagelse 16. februar 2026.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 9. december 2025, solgt for 1,9 mio. kr, fri handel (aftalt 9. december 2025).
- solgt 1. maj 2022, solgt for 1,9 mio. kr, fri handel (aftalt 1. maj 2022).
- solgt 7. december 2009, solgt for 2,2 mio. kr, fri handel (aftalt 7. december 2009).
- solgt 1. maj 2003, solgt for 800.000 kr, anden overdragelse.

## Huset og grunden

- 132 m² bolig, 276 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1908.
- 1. sal: 51 m².
- Stueplan: 81 m².
- Kælder: 18 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 81 m² i stueplan + 51 m² på 1. sal (under taget) = 132 m² bolig. Kælderen på 18 m² regnes ikke med.
- Huset: 81 m² bebygget.
- Ubebygget: 195 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2030. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (47 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Bebyggelsesprocenten gælder området som helhed, ikke den enkelte ejendom - tallet er vejledende.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_106519_APPROVED_1281349412314.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Djurs Vand - Egedal Vandværk. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,2 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Syddjurs-området** (godt at vide): Ca. 3,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nedergade-38-8400&lradon=1&src=address-md#11/56.19513/10.67431)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 16 m væk, på [STRANDVEJEN 25B](https://grundviden.dk/adresse/strandvejen-25b-8400?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nedergade-38-8400&ljord=1&src=address-md#17/56.19513/10.67431)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Forslag til lokalplan nr. 477 Offentligt område ved Halvøen i Ebeltoft, ca. 172 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nedergade-38-8400&lnybyggeri=1&src=address-md#16/56.19513/10.67431)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Bevarende lokalplan for Ebeltoft midtby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_106519_APPROVED_1281349412314.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ebeltoft Skole (0.-9. kl.), Rønde Skole 10. klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nedergade-38-8400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nedergade-38-8400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.19513/10.67431)
- [Solgte priser på Nedergade](https://grundviden.dk/vej/nedergade-8400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.