# Nedergårdsvej 33, 8200 Aarhus N

Rækkehus. 85 m² bolig, opført 1910, 129 m² grund, Aarhus Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/nedergaardsvej-33-8200?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nedergaardsvej-33-8200?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nedergaardsvej-33-8200?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.19947/10.17657)
- [Solgte priser på Nedergårdsvej](https://grundviden.dk/vej/nedergaardsvej-8200?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,8 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,3 og 3,3 mio. kr.
- Svarer til 32.647 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.036.000 kr. (35.720 kr. pr. m² × 85 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +208.000 kr.
  - Grund på 129 m²: -312.000 kr.
  - Bygget 1910: -245.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -18.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -111.000 kr.
  - Ombygget 2021: +218.000 kr.
  - Afrundet: -1.000 kr.
  - Vores bud: 2.775.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 1,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,2 mio. kr, heraf grundværdi 1,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,5 mio. kr med overtagelse 15. august 2020.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 11. maj 2020, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel (aftalt 11. maj 2020).
- solgt 1. juli 2005, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel.
- solgt 21. august 2002, solgt for 925.000 kr, fri handel (aftalt 21. august 2002).
- solgt 28. september 1991, solgt for 430.000 kr, fri handel (aftalt 28. september 1991).

## Huset og grunden

- 85 m² bolig, 129 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1910, om-/tilbygget 2021.
- 1. sal: 30 m².
- Stueplan: 55 m².
- 55 m² i stueplan + 30 m² på 1. sal (under taget) = 85 m² bolig.
- Huset: 55 m² bebygget.
- Ubebygget: 74 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2011 og udløb i 2021. Huset er om- eller tilbygget efter mærket blev lavet, så det kan være bedre i dag. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 85 m², retten 32 m².**
- Bygget i dag 85 m², din ret 32 m² i alt.
- Hvorfor 32 m²? Lokalplan 346 (Landsbyen Skejby) sætter 25 %: 25 % af grunden på 129 m² er 32 m², og der står 85 m² i dag.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1092114_APPROVED_1369228056303.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,8 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nedergaardsvej-33-8200&lradon=1&src=address-md#11/56.19947/10.17657)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nedergaardsvej-33-8200&lstoej=1&src=address-md#17/56.19947/10.17657)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 13 m væk, på [Hedeager 950](https://grundviden.dk/adresse/hedeager-950-8200?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=nedergaardsvej-33-8200&ljord=1&src=address-md#17/56.19947/10.17657)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 62,8 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Landsbyen Skejby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1092114_APPROVED_1369228056303.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Lisbjergskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=nedergaardsvej-33-8200

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/nedergaardsvej-33-8200?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/nedergaardsvej-33-8200?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.19947/10.17657)
- [Solgte priser på Nedergårdsvej](https://grundviden.dk/vej/nedergaardsvej-8200?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.