# Ndr Strandvej 5E, 2791 Dragør

Villa. 190 m² bolig, opført 1917, 1.002 m² grund, Dragør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ndr-strandvej-5e-2791?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ndr-strandvej-5e-2791?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ndr-strandvej-5e-2791?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60203/12.67013)
- [Solgte priser på Ndr Strandvej](https://grundviden.dk/vej/ndr-strandvej-2791?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Oversvømmelsesrisiko (stormflod): klimascore 23 af 100.
- Plus: Panorama-havudsigt, vandet ca. 50 m væk (ca. +24% på prisen).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 18,1 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 13,1 og 25,1 mio. kr.
- Svarer til 95.132 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 11.664.000 kr (61.391 kr pr. m² × 190 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -983.000 kr
  - Grund på 1.002 m²: +134.000 kr
  - Bygget 1917: -904.000 kr
  - Energimærke C, nabobygning: +1.358.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +2.879.000 kr
  - Havudsigt: +3.464.000 kr
  - Grund i forhold til området: +473.000 kr
  - Afrundet: -10.000 kr
  - Vores bud: 18.075.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 18,5 mio. kr, grundværdi 18,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 16,7 mio. kr, heraf grundværdi 15,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)

## Huset og grunden

- 190 m² bolig, 1.002 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1917.
- Stueplan: 190 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 190 m².
- Huset: 150 m² bebygget.
- Overdækning: 40 m², bygget 1973; Garage: 36 m², bygget 1917.
- Ubebygget: 776 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Nærmeste energimærke er C, fra en nabobygning ca. 31 m fra adressen. Mærket er fra 2015 og udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 99 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 202 m², din ret 301 m² i alt.
- Hvorfor 301 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 1.002 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10956007_1669731742673.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**3 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 1,1 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ndr-strandvej-5e-2791&lskybrud=1&src=address-md#16/55.60203/12.67013)
- **Stormflod kan nå adressen** (værd at kende): Adressen rammes i Kystdirektoratets 20-års hændelse. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ndr-strandvej-5e-2791&lkote=1&src=address-md#15/55.60203/12.67013)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: moderat risiko i Dragør-området** (godt at vide): Ca. 2,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ndr-strandvej-5e-2791&lradon=1&src=address-md#11/55.60203/12.67013)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Lokalplan 85 for Dragør gamle bydel, ca. 759 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ndr-strandvej-5e-2791&lnybyggeri=1&src=address-md#14/55.60203/12.67013)
- **Kun 1,1 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ndr-strandvej-5e-2791&lkote=1&src=address-md#15/55.60203/12.67013)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Villakvarter omkring Øresunds Alle**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_10956007_1669731742673.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nordstrandskolen (0.-9. kl.), Nordstrandskolen (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=ndr-strandvej-5e-2791

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ndr-strandvej-5e-2791?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ndr-strandvej-5e-2791?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60203/12.67013)
- [Solgte priser på Ndr Strandvej](https://grundviden.dk/vej/ndr-strandvej-2791?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.