# Nåleskovvej 7, 4291 Ruds Vedby

Villa. 151 m² bolig, opført 1931, 2.930 m² grund, Kalundborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/naaleskovvej-7-4291?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/naaleskovvej-7-4291?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/naaleskovvej-7-4291?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.52446/11.36762)
- [Solgte priser på Nåleskovvej](https://grundviden.dk/vej/naaleskovvej-4291?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Husdyrbrug (kvæg) ca. 277 m væk (CHR juni 2024).
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,6 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 1,9 mio. kr.
- Svarer til 10.265 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.250.000 kr. (8.280 kr. pr. m² × 151 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -54.000 kr.
  - Grund på 2.930 m²: +89.000 kr.
  - Bygget 1931: -66.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +202.000 kr.
  - Ombygget 2025: +121.000 kr.
  - Afrundet: +8.000 kr.
  - Vores bud: 1.550.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 532.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,5 mio. kr, heraf grundværdi 586.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 667.750 kr med overtagelse 1. juni 1994.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 13. april 1994, solgt for 667.750 kr, fri handel (aftalt 13. april 1994).

## Huset og grunden

- 151 m² bolig, 2.930 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1931, om-/tilbygget 2025.
- 1. sal: 30 m².
- Stueplan: 121 m².
- 121 m² i stueplan + 30 m² på 1. sal (under taget) = 151 m² bolig.
- Huset: 145 m² bebygget.
- Fem mindre bygninger. BBR kender kun garagen (71 m², bygget 1827) og garagen (38 m², bygget 1994); de tre andre (46 m² og 35 m² og 27 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 2.568 m². Haven ligger sydvest for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 325 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 175 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.172 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 2.930 m² giver ca. 879 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 1.172 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Tindinge Banke (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11316689_1776773746101.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Kragerup Gods Vandværk. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Radon: forhøjet risiko i Kalundborg-området** (godt at vide): Ca. 7,4 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=naaleskovvej-7-4291&lradon=1&src=address-md#11/55.52446/11.36762)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=naaleskovvej-7-4291&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.52446/11.36762)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 47,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Høng Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=naaleskovvej-7-4291

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/naaleskovvej-7-4291?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/naaleskovvej-7-4291?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.52446/11.36762)
- [Solgte priser på Nåleskovvej](https://grundviden.dk/vej/naaleskovvej-4291?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.