# Melbærstien 8, 3300 Frederiksværk

Sommerhus. 109 m² bolig, opført 1966, 2.400 m² grund, Halsnæs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/melbaerstien-8-3300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/melbaerstien-8-3300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/melbaerstien-8-3300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97167/12.07234)
- [Solgte priser på Melbærstien](https://grundviden.dk/vej/melbaerstien-3300?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,5 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,9 og 3,3 mio. kr.
- Svarer til 23.165 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.787.000 kr. (25.568 kr. pr. m² × 109 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +52.000 kr.
  - Grund på 2.400 m²: +177.000 kr.
  - Bygget 1966: -322.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -142.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +35.000 kr.
  - Elvarme: -51.000 kr.
  - Afrundet: -11.000 kr.
  - Vores bud: 2.525.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 1,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,1 mio. kr med overtagelse 1. juni 2010.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 12. maj 2010, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel (aftalt 12. maj 2010).
- solgt 1. november 2007, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel.
- solgt 4. februar 2003, solgt for 800.000 kr, fri handel (aftalt 4. februar 2003).

## Huset og grunden

- 109 m² bolig, 2.400 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1966, om-/tilbygget 2025.
- Stueplan: 109 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 109 m².
- Huset: 109 m² bebygget.
- Carport: 50 m², bygget 2025.
- Ubebygget: 2.241 m².
- Huset har energimærke G2. Mærket udløb i 2019. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 131 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 109 m², din ret 240 m² i alt.
- Hvorfor 240 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (10 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 10 % af grunden på 2.400 m².
- Vær opmærksom: 71% af grunden ligger i fortidsmindebeskyttelseslinjen (ca. 696 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11312532_1771844810128.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i Halsnæs-området** (godt at vide): Ca. 1,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=melbaerstien-8-3300&lradon=1&src=address-md#11/55.97167/12.07234)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=melbaerstien-8-3300&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.97167/12.07234)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 20,7 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Auderød Sommerhusområde**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11312532_1771844810128.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Magleblik Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/melbaerstien-8-3300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/melbaerstien-8-3300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97167/12.07234)
- [Solgte priser på Melbærstien](https://grundviden.dk/vej/melbaerstien-3300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.