# Lille Ryvej 78, 3300 Frederiksværk

Sommerhus. 98 m² bolig, opført 2006, 2.524 m² grund, Gribskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/lille-ryvej-78-3300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/lille-ryvej-78-3300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/lille-ryvej-78-3300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.01166/12.07155)
- [Solgte priser på Lille Ryvej](https://grundviden.dk/vej/lille-ryvej-3300?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Udsigt over Arresø (ca. +15% på prisen).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,5 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 3,8 og 5,3 mio. kr.
- Svarer til 45.408 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.960.000 kr. (30.201 kr. pr. m² × 98 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +117.000 kr.
  - Grund på 2.524 m²: +202.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +613.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +55.000 kr.
  - Søudsigt (Arresø): +593.000 kr.
  - Elvarme: -90.000 kr.
  - Vores bud: 4.450.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 4,0 mio. kr, heraf grundværdi 1,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,7 mio. kr, heraf grundværdi 1,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,6 mio. kr med overtagelse 1. september 2020.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. juli 2020, solgt for 3,6 mio. kr, fri handel (aftalt 22. juli 2020).
- solgt 1. august 2019, solgt for 2,6 mio. kr, fri handel (aftalt 1. august 2019).
- solgt 22. september 2001, solgt for 75.000 kr, fri handel (aftalt 22. september 2001).
- solgt 17. september 1979, solgt for 206.500 kr, fri handel (aftalt 17. september 1979).

## Huset og grunden

- 98 m² bolig, 2.524 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2006.
- Stueplan: 98 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 98 m².
- Huset: 98 m² bebygget.
- Udhus: 26 m², bygget 2012. Kortet viser to mindre bygninger mere (44 m² og 39 m²), BBR udhus 14 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 2.317 m².

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 154 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 98 m², din ret 252 m² i alt.
- Hvorfor 252 m²? Lokalplan 531.01 (Sommerhusområdet Sandet) sætter 10 %: 10 % af grunden på 2.524 m² er 252 m², og der står 98 m² i dag.
- Vær opmærksom: 48% af grunden ligger i sø-/åbeskyttelseslinjen (ca. 1.295 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 5 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1032828_APPROVED_1251283267703.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 3,7 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=lille-ryvej-78-3300&lskybrud=1&src=address-md#16/56.01166/12.07155)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Sommerhusområdet Sandet**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1032828_APPROVED_1251283267703.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ramløse Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/lille-ryvej-78-3300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/lille-ryvej-78-3300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.01166/12.07155)
- [Solgte priser på Lille Ryvej](https://grundviden.dk/vej/lille-ryvej-3300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.