# Ligustervej 3, 8400 Ebeltoft

Villa. 143 m² bolig, opført 2022, 1.878 m² grund, Syddjurs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ligustervej-3-8400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ligustervej-3-8400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ligustervej-3-8400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.22480/10.66303)
- [Solgte priser på Ligustervej](https://grundviden.dk/vej/ligustervej-8400?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 7,5 mio. kr i november 2025 - handlen ligger 127% over vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 3,3 mio. kr (beregnet 26. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,7 og 4,1 mio. kr.
- Svarer til 23.077 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.873.000 kr. (20.093 kr. pr. m² × 143 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -95.000 kr.
  - Grund på 1.878 m²: +135.000 kr.
  - Bygget 2022: +158.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -21.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -126.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +94.000 kr.
  - Havudsigt: +271.000 kr.
  - Afrundet: +11.000 kr.
  - Vores bud: 3.300.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 902.100 kr, heraf grundværdi 902.100 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,7 mio. kr, heraf grundværdi 573.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 7,5 mio. kr med overtagelse 1. januar 2026.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 12. november 2025, solgt for 7,5 mio. kr, fri handel (aftalt 12. november 2025).
- solgt 30. august 2020, solgt for 1,4 mio. kr, fri handel (aftalt 30. august 2020).
- solgt 1. juli 1996, solgt for 175.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 143 m² bolig, 1.878 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2022.
- Stueplan: 143 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 143 m².
- Huset: 143 m² bebygget.
- Garage: 60 m², bygget 2022.
- Ubebygget: 1.675 m². Haven ligger nord for huset.
- Nærmeste energimærke er D, fra en nabobygning ca. 40 m fra adressen. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 357 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 143 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 563 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.878 m² giver ca. 563 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 563 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Boligområde ved Egsmarklund, vest (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11254036_1750241187842.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Syddjurs-området** (godt at vide): Ca. 3,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ligustervej-3-8400&lradon=1&src=address-md#11/56.2248/10.66303)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ligustervej-3-8400&lstoej=1&src=address-md#17/56.2248/10.66303)
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 178 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ligustervej-3-8400&lkysterosion=1&src=address-md#13/56.2248/10.66303)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 13,9 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ebeltoft Skole (0.-9. kl.), Rønde Skole 10. klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ligustervej-3-8400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ligustervej-3-8400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.22480/10.66303)
- [Solgte priser på Ligustervej](https://grundviden.dk/vej/ligustervej-8400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.