# Kystvej 21, 3100 Hornbæk

Villa. 170 m² bolig, opført 1910, 703 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kystvej-21-3100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kystvej-21-3100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kystvej-21-3100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.09123/12.44731)
- [Solgte priser på Kystvej](https://grundviden.dk/vej/kystvej-3100?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 14,3 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 10,9 og 18,7 mio. kr.
- Svarer til 83.824 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 10.046.000 kr. (59.096 kr. pr. m² × 170 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -648.000 kr.
  - Grund på 703 m²: -66.000 kr.
  - Bygget 1910: -777.000 kr.
  - Energimærke C: +1.173.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: +3.935.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +395.000 kr.
  - Havudsigt: +191.000 kr.
  - Afrundet: +1.000 kr.
  - Vores bud: 14.250.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 6,7 mio. kr, heraf grundværdi 3,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 8,0 mio. kr, heraf grundværdi 4,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 13,3 mio. kr med overtagelse 13. september 2024.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 26. august 2024, solgt for 13,3 mio. kr, fri handel (aftalt 26. august 2024).
- solgt 1. marts 2013, solgt for 10,2 mio. kr, fri handel.
- solgt 9. februar 2010, solgt for 5,2 mio. kr, anden overdragelse.
- solgt 1. februar 2005, solgt for 5,7 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 170 m² bolig, 703 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1910.
- Huset: 104 m² bebygget.
- Garage: 35 m², bygget 2012.
- Ubebygget: 564 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 181 m², din ret 176 m² i alt.
- Hvorfor 176 m²? Lokalplan L 5.028 (Skovvej-kvarteret i Hornbæk - helårsboliger) sætter 25 %: 25 % af grunden på 703 m² er 176 m², og der står 181 m² i dag.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1049803_1757664637787.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 231 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kystvej-21-3100&lkysterosion=1&src=address-md#13/56.09123/12.44731)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Skovvej-kvarteret i Hornbæk - helårsboliger**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1049803_1757664637787.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hornbæk (0.-9. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kystvej-21-3100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kystvej-21-3100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.09123/12.44731)
- [Solgte priser på Kystvej](https://grundviden.dk/vej/kystvej-3100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.