# Kværnen 13, 9210 Aalborg SØ

Villa. 175 m² bolig, opført 1976, 1.257 m² grund, Aalborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kvaernen-13-9210?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kvaernen-13-9210?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kvaernen-13-9210?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.01177/9.92938)
- [Solgte priser på Kværnen](https://grundviden.dk/vej/kvaernen-9210?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Vejstøj: 63-68 dB ved adressen (støjkort, 1,5 m over jorden).
- Plus: Udbudt ca. 14% under vores skøn.
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2022): 2,7 mio. kr, heraf grundværdi 1,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,6 mio. kr, heraf grundværdi 1,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,2 mio. kr med overtagelse 1. juli 2022.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Til salg nu

- Udbudspris: **2,7 mio. kr** (15.417 kr/m²).
- Boligens eget areal: 175 m², 6 værelser.
- Forventet handelspris: **ca. 3,2 mio. kr**. Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,7 og 3,7 mio. kr. Udbudt 14% under vores skøn.
- På markedet siden 23. juni 2025.
- Mægler: EDC Anker Nørgaard.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.edc.dk/alle-boliger/villa/9210-aalborg-soe/kvaernen-13/92101706/)

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 29. april 2022, solgt for 2,2 mio. kr, fri handel (aftalt 29. april 2022).
- solgt 7. november 2005, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel (aftalt 7. november 2005).
- solgt 9. februar 2002, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel (aftalt 9. februar 2002).

## Huset og grunden

- 175 m² bolig, 1.257 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1976.
- 1. sal: 72 m².
- Stueplan: 103 m².
- 103 m² i stueplan + 72 m² på 1. sal (under taget) = 175 m² bolig.
- Huset: 103 m² bebygget.
- Garage: 32 m², byggeår ikke oplyst. Kortet viser én mindre bygning mere (39 m²), BBR overdækning 27 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.083 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2021 og gælder til 2031; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 202 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 175 m², din ret 377 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 503 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 377 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 1.257 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 503 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Solhøjsvej m.m. (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10716764_1648037504615.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 63-68 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kvaernen-13-9210&lstoej=1&src=address-md#17/57.01177/9.92938)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,8 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 96 m væk, på [Landlystvej 11](https://grundviden.dk/adresse/landlystvej-11-9210?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kvaernen-13-9210&ljord=1&src=address-md#17/57.01177/9.92938)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 29,0 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod nordvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gug Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kvaernen-13-9210?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kvaernen-13-9210?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.01177/9.92938)
- [Solgte priser på Kværnen](https://grundviden.dk/vej/kvaernen-9210?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.