# Kukkerbakkevej 3, 3230 Græsted

Villa. 91 m² bolig, opført 1962, 1.200 m² grund, Gribskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kukkerbakkevej-3-3230?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kukkerbakkevej-3-3230?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kukkerbakkevej-3-3230?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.04083/12.35118)
- [Solgte priser på Kukkerbakkevej](https://grundviden.dk/vej/kukkerbakkevej-3230?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Energimærke G: dyr at opvarme.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Lokalplan: planen fra 2005 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (23 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,3 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,1 og 2,6 mio. kr.
- Svarer til 25.549 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.212.000 kr. (24.312 kr. pr. m² × 91 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +121.000 kr.
  - Grund på 1.200 m²: +53.000 kr.
  - Bygget 1962: -255.000 kr.
  - Energimærke G: -348.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +157.000 kr.
  - Solgt 2023, over vejens niveau: +294.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +100.000 kr.
  - Afrundet: -9.000 kr.
  - Vores bud: 2.325.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,7 mio. kr, heraf grundværdi 1,6 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,9 mio. kr, heraf grundværdi 1,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,8 mio. kr med overtagelse 1. juli 2023.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 23. maj 2023, solgt for 1,8 mio. kr, fri handel (aftalt 23. maj 2023).

## Huset og grunden

- 91 m² bolig, 1.200 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1962.
- Stueplan: 91 m².
- Kælder: 38 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 91 m². Under huset er der en kælder på 38 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 91 m² bebygget.
- Carport: 32 m², bygget 2025; Udhus: 17 m², bygget 2024.
- Ubebygget: 1.060 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke G. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 209 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 91 m², din ret 300 m² i alt.
- Hvorfor 300 m²? Lokalplan 19.02 (for Esbønderup Skovhuse og landsbyen ved Haregab) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.200 m² er 300 m², og der står 91 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_233_APPROVED_1182171085800.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kukkerbakkevej-3-3230&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.04083/12.35118)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 51,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **for Esbønderup Skovhuse og landsbyen ved Haregab**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_233_APPROVED_1182171085800.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gribskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=kukkerbakkevej-3-3230

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kukkerbakkevej-3-3230?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kukkerbakkevej-3-3230?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.04083/12.35118)
- [Solgte priser på Kukkerbakkevej](https://grundviden.dk/vej/kukkerbakkevej-3230?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.