# Kukkerbakkevej 1, 3230 Græsted

Villa. 97 m² bolig, opført 1900, 1.805 m² grund, Gribskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kukkerbakkevej-1-3230?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kukkerbakkevej-1-3230?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kukkerbakkevej-1-3230?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.04053/12.35108)
- [Solgte priser på Kukkerbakkevej](https://grundviden.dk/vej/kukkerbakkevej-3230?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Energimærke F: dyr at opvarme.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Lokalplan: planen fra 2005 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (23 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,7 mio. kr** (beregnet 29. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,4 og 2,1 mio. kr.
- Svarer til 17.268 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.775.000 kr (18.296 kr pr. m² × 97 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +74.000 kr
  - Grund på 1.805 m²: +84.000 kr
  - Bygget 1900: -161.000 kr
  - Energimærke F: -290.000 kr
  - Købt 2025, løftet til i dag: -16.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +292.000 kr
  - Elvarme: +2.000 kr
  - Seneste ombygning 1977: -88.000 kr
  - Grund i forhold til området: +20.000 kr
  - Afrundet: -17.000 kr
  - Vores bud: 1.675.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 1,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,0 mio. kr, grundværdi 2,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 1,3 mio. kr med overtagelse 1. april 2025.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 4. marts 2025, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel (aftalt 4. marts 2025).
- solgt 1. oktober 2004, solgt for 500.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 97 m² bolig, 1.805 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1900, om-/tilbygget 1977.
- Stueplan: 97 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 97 m².
- Huset: 97 m² bebygget.
- Tre mindre bygninger. BBR kender kun udhuset (19 m², byggeår ikke oplyst); de to andre (40 m² og 21 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 1.628 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Huset har energimærke F. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 354 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 97 m², din ret 451 m² i alt.
- Hvorfor 451 m²? Lokalplan 19.02 (for Esbønderup Skovhuse og landsbyen ved Haregab) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.805 m² er 451 m², og der står 97 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_233_APPROVED_1182171085800.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,7 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kukkerbakkevej-1-3230&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.04053/12.35108)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 51,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **for Esbønderup Skovhuse og landsbyen ved Haregab**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_233_APPROVED_1182171085800.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gribskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=kukkerbakkevej-1-3230

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kukkerbakkevej-1-3230?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kukkerbakkevej-1-3230?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.04053/12.35108)
- [Solgte priser på Kukkerbakkevej](https://grundviden.dk/vej/kukkerbakkevej-3230?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.