# Krogyden 9, 5540 Ullerslev

Villa. 161 m² bolig, opført 1910, 4.483 m² grund, Nyborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/krogyden-9-5540?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/krogyden-9-5540?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/krogyden-9-5540?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.32312/10.69217)
- [Solgte priser på Krogyden](https://grundviden.dk/vej/krogyden-5540?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,6 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 2,0 mio. kr.
- Svarer til 9.938 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.566.000 kr. (9.728 kr. pr. m² × 161 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -85.000 kr.
  - Grund på 4.483 m²: +147.000 kr.
  - Bygget 1910: -136.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +56.000 kr.
  - Brændeovn som primær varme: +39.000 kr.
  - Afrundet: +13.000 kr.
  - Vores bud: 1.600.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 416.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 572.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 350.000 kr med overtagelse 1. maj 1987.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 4. april 1987, solgt for 350.000 kr, fri handel (aftalt 4. april 1987).

## Huset og grunden

- 161 m² bolig, 4.483 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1910.
- 1. sal: 20 m².
- Stueplan: 141 m².
- Kælder: 20 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 141 m² i stueplan + 20 m² på 1. sal (under taget) = 161 m² bolig. Kælderen på 20 m² regnes ikke med.
- Huset: 141 m² bebygget.
- Udhus: 140 m², bygget 1870; Udhus: 66 m², bygget 1870; Udhus: 38 m², bygget 1870. Kortet viser to mindre bygninger mere (91 m² og 18 m²), BBR udhus 28 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 3.989 m². Haven ligger nord for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 339 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 161 m², din ret 500 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 4.483 m² giver ca. 1.345 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,2 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Nyborg-området** (godt at vide): Ca. 3,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=krogyden-9-5540&lradon=1&src=address-md#11/55.32312/10.69217)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=krogyden-9-5540&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.32312/10.69217)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 20,1 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: 4kloeverskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/krogyden-9-5540?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/krogyden-9-5540?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.32312/10.69217)
- [Solgte priser på Krogyden](https://grundviden.dk/vej/krogyden-5540?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.