# Krogsgårdsvej 28, 8620 Kjellerup

Hus. 118 m² bolig, opført 1875, 2.697 m² grund, Silkeborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/krogsgaardsvej-28-8620?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/krogsgaardsvej-28-8620?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/krogsgaardsvej-28-8620?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.32413/9.33601)
- [Solgte priser på Krogsgårdsvej](https://grundviden.dk/vej/krogsgaardsvej-8620?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplan: planen fra 1980 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (27 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,1 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 750.000 og 1.475.000 kr.
- Svarer til 8.898 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 826.000 kr (7.001 kr pr. m² × 118 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +3.000 kr
  - Grund på 2.697 m²: +57.000 kr
  - Bygget 1875: -74.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -5.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +224.000 kr
  - Brændeovn som primær varme: +26.000 kr
  - Afrundet: -7.000 kr
  - Vores bud: 1.050.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 1,2 mio. kr, heraf grundværdi 695.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,2 mio. kr, heraf grundværdi 798.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest overdraget i familien 1995 (ingen fri handel registreret) - prisen er ingen markedspris og vises ikke.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. juni 1995, solgt for 105.270 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 118 m² bolig, 2.697 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1875.
- 1. sal: 12 m².
- Stueplan: 106 m².
- Kælder: 10 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 106 m² i stueplan + 12 m² på 1. sal (under taget) = 118 m² bolig. Kælderen på 10 m² regnes ikke med.
- Huset: 106 m² bebygget.
- Udhus: 100 m², byggeår ikke oplyst. Kortet viser to mindre bygninger mere (82 m² og 49 m²), BBR udhus 220 m², garage 36 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 2.235 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Nærmeste energimærke er D, fra en nabobygning ca. 40 m fra adressen. Mærket er fra 2021 og gælder til 2031. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 556 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 118 m², din ret 674 m² i alt.
- Hvorfor 674 m²? Lokalplan 18(2) (HVAM BY) sætter 25 %: 25 % af grunden på 2.697 m² er 674 m², og der står 118 m² i dag.
- Vær opmærksom: 4% af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 2.646 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1039014_APPROVED_1305548735988.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=krogsgaardsvej-28-8620&lstoej=1&src=address-md#17/56.32413/9.33601)
- **Radon: moderat risiko i Silkeborg-området** (godt at vide): Ca. 1,3 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=krogsgaardsvej-28-8620&lradon=1&src=address-md#11/56.32413/9.33601)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 61,7 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **HVAM BY**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1039014_APPROVED_1305548735988.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Thorning Skole (0.-Ukendt kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=krogsgaardsvej-28-8620

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/krogsgaardsvej-28-8620?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/krogsgaardsvej-28-8620?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.32413/9.33601)
- [Solgte priser på Krogsgårdsvej](https://grundviden.dk/vej/krogsgaardsvej-8620?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.