# Krogenbergvej 5, 3490 Kvistgård

Villa. 194 m² bolig, opført 1827, 1.517 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/krogenbergvej-5-3490?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/krogenbergvej-5-3490?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/krogenbergvej-5-3490?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.00118/12.51040)
- [Solgte priser på Krogenbergvej](https://grundviden.dk/vej/krogenbergvej-3490?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,3 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,2 og 6,6 mio. kr.
- Svarer til 27.062 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 7.554.000 kr. (38.936 kr. pr. m² × 194 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -665.000 kr.
  - Grund på 1.517 m²: +248.000 kr.
  - Bygget 1827: -596.000 kr.
  - Energimærke E: -493.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -42.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -1.104.000 kr.
  - Ombygget 2022: +345.000 kr.
  - Afrundet: +3.000 kr.
  - Vores bud: 5.250.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,9 mio. kr, heraf grundværdi 1,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,4 mio. kr, heraf grundværdi 2,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,6 mio. kr med overtagelse 1. februar 2013.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 2. oktober 2012, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 2. oktober 2012).
- solgt 4. maj 2010, solgt for 1,8 mio. kr, anden overdragelse.
- solgt 12. juni 2008, solgt for 3,5 mio. kr, fri handel (aftalt 12. juni 2008).

## Huset og grunden

- 194 m² bolig, 1.517 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1827, om-/tilbygget 2022.
- 1. sal: 72 m².
- Stueplan: 122 m².
- 122 m² i stueplan + 72 m² på 1. sal (under taget) = 194 m² bolig.
- Huset: 122 m² bebygget.
- Udhus: 24 m², bygget 2014; Udhus: 16 m², bygget 2022. Kortet viser to mindre bygninger mere (42 m² og 42 m²), BBR drivhus 10 m², udhus 9 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.271 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket er fra 2012 og udløb i 2022. Huset er om- eller tilbygget efter mærket blev lavet, så det kan være bedre i dag. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 261 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 194 m², din ret 455 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 759 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.517 m² giver ca. 455 m², og det er den, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 759 m²? Kommuneplanen tillader op til 50 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Nyrup (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9545556_1575378226125.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=krogenbergvej-5-3490&lstoej=1&src=address-md#17/56.00118/12.5104)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=krogenbergvej-5-3490&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.00118/12.5104)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 39,9 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, lav radonrisiko i området, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Espergærde (0.-6. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=krogenbergvej-5-3490

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/krogenbergvej-5-3490?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/krogenbergvej-5-3490?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.00118/12.51040)
- [Solgte priser på Krogenbergvej](https://grundviden.dk/vej/krogenbergvej-3490?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.