# Kristiansminde 4, 4000 Roskilde

Bolig i en bebyggelse med 9 boliger. 932 m² bolig i alt på ejendommen, opført 2009, 2.199 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kristiansminde-4-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kristiansminde-4-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kristiansminde-4-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.63728/12.04355)
- [Solgte priser på Kristiansminde](https://grundviden.dk/vej/kristiansminde-4000?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,2 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 3,9 og 4,5 mio. kr.
- Svarer til 42.376 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.861.000 kr. (39.398 kr. pr. m² × 98 m²: hvad en standardlejlighed på 120 m², bygget 2000-2014 med energimærke D, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +4.000 kr.
  - Energimærke B: +288.000 kr.
  - Afrundet: -3.000 kr.
  - Vores bud: 4.150.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2006): 5,0 mio. kr, heraf grundværdi 5,0 mio. kr.
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 12,3 mio. kr med overtagelse 1. september 2005. Beløbet dækker hele ejendommen med 9 boliger, ikke en enkelt bolig.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 2. januar 2026, solgt for 4,0 mio. kr, fri handel.
- solgt 17. oktober 2016, solgt for 2,4 mio. kr, fri handel (aftalt 17. oktober 2016).
- solgt 31. december 2009, solgt for 1,7 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. september 2005, solgt for 12,3 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 932 m² bolig i alt på ejendommen, 2.199 m² grund, bygget 2009.
- Stueplan: 932 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 932 m².
- Huset: 525 m² bebygget.
- Udhus: 15 m², bygget 2007; Udhus: 7 m², bygget 2007; Udhus: 7 m², bygget 2007; Udhus: 7 m², bygget 2007; Udhus: 7 m², bygget 2007; Udhus: 7 m², bygget 2007; Udhus: 7 m², bygget 2007; Udhus: 7 m², bygget 2007; Udhus: 7 m², bygget 2007.
- Huset har energimærke B. Mærket gælder til 2031. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 932 m², din ret 770 m² i alt.
- Hvorfor 770 m²? Lokalplan 410 (Kristiansminde (delvist aflyst af 432)) sætter 35 %: 35 % af grunden på 2.199 m² er 770 m², og der står 932 m² i dag.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 10 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1031877_APPROVED_1174481602465.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kristiansminde-4-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.63728/12.04355)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kristiansminde-4-4000&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.63728/12.04355)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 33,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Kristiansminde (delvist aflyst af 432)**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1031877_APPROVED_1174481602465.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tjørnegårdskolen (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kristiansminde-4-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kristiansminde-4-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.63728/12.04355)
- [Solgte priser på Kristiansminde](https://grundviden.dk/vej/kristiansminde-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.