# Kratkær 4A, 2765 Smørum

Villa. 171 m² bolig, opført 1976, 947 m² grund, Egedal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kratkaer-4a-2765?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kratkaer-4a-2765?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kratkaer-4a-2765?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73452/12.30260)
- [Solgte priser på Kratkær](https://grundviden.dk/vej/kratkaer-2765?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 8,0 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 7,4 og 8,7 mio. kr.
- Svarer til 46.930 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 7.056.000 kr. (41.261 kr. pr. m² × 171 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -463.000 kr.
  - Grund på 947 m²: +62.000 kr.
  - Bygget 1976: -710.000 kr.
  - Energimærke C: +816.000 kr.
  - Købt 2026, løftet til i dag: +928.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +299.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +14.000 kr.
  - Afrundet: +23.000 kr.
  - Vores bud: 8.025.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,2 mio. kr, heraf grundværdi 397.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,6 mio. kr, heraf grundværdi 3,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 7,8 mio. kr med overtagelse 1. oktober 2026.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 19. maj 2026, solgt for 7,8 mio. kr, fri handel (aftalt 19. maj 2026).
- solgt 14. november 2023, solgt for 5,5 mio. kr, fri handel (aftalt 14. november 2023).
- solgt 5. december 2013, solgt for 2,4 mio. kr, fri handel (aftalt 5. december 2013).
- solgt 24. april 1992, solgt for 2,8 mio. kr, fri handel (aftalt 24. april 1992).

## Huset og grunden

- 171 m² bolig, 947 m² grund, 3 badeværelser, bygget 1976.
- Stueplan: 171 m².
- Kælder: 171 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 171 m². Under huset er der en fuld kælder på 171 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 171 m² bebygget.
- Udhus: 33 m², bygget 2016.
- Ubebygget: 743 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 255 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 171 m², din ret 426 m² i alt.
- Hvorfor 426 m²? Lokalplan 10-2011 (Område til boliger og erhverv ved Riskær i Smørum) sætter 45 %: 45 % af grunden på 947 m² er 426 m², og der står 171 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1425537_1515005435988.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 4,5 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kratkaer-4a-2765&lskybrud=1&src=address-md#16/55.73452/12.3026)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,6 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Egedal-området** (godt at vide): Ca. 5,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kratkaer-4a-2765&lradon=1&src=address-md#11/55.73452/12.3026)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kratkaer-4a-2765&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.73452/12.3026)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Smørum Idrætsområde og kraftvarme, ca. 173 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kratkaer-4a-2765&lnybyggeri=1&src=address-md#16/55.73452/12.3026)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 23,9 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Område til boliger og erhverv ved Riskær i Smørum**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1425537_1515005435988.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Boesagerskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kratkaer-4a-2765?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kratkaer-4a-2765?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73452/12.30260)
- [Solgte priser på Kratkær](https://grundviden.dk/vej/kratkaer-2765?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.