# Kratbakken 13, 8400 Ebeltoft

Sommerhus. 52 m² bolig, opført 1973, 1.225 m² grund, Syddjurs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kratbakken-13-8400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kratbakken-13-8400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kratbakken-13-8400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.24095/10.57467)
- [Solgte priser på Kratbakken](https://grundviden.dk/vej/kratbakken-8400?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,1 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 900.000 og 1.400.000 kr.
- Svarer til 21.635 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.214.000 kr. (23.339 kr. pr. m² × 52 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +210.000 kr.
  - Grund på 1.225 m²: +34.000 kr.
  - Bygget 1973: -155.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: +24.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -190.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +16.000 kr.
  - Elvarme: -23.000 kr.
  - Afrundet: -5.000 kr.
  - Vores bud: 1.125.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 842.000 kr, heraf grundværdi 469.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 871.000 kr, heraf grundværdi 510.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,2 mio. kr med overtagelse 15. august 2025.
- 6 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 18. juli 2025, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel (aftalt 18. juli 2025).
- solgt 28. juni 2023, solgt for 350.000 kr, anden overdragelse.
- solgt 7. september 2020, solgt for 698.000 kr, fri handel (aftalt 7. september 2020).
- solgt 31. juli 2001, solgt for 333.000 kr, fri handel (aftalt 31. juli 2001).
- solgt 1. januar 1990, solgt for 90.000 kr, familieoverdragelse.
- solgt 10. maj 1987, solgt for 180.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 52 m² bolig, 1.225 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1973.
- Stueplan: 52 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 52 m².
- Huset: 58 m² bebygget.
- Én mindre bygning (21 m²), som kun står i kortet - BBR kender den ikke.
- Ubebygget: 1.146 m².

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (126 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 5 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11254036_1750241187842.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Syddjurs-området** (godt at vide): Ca. 3,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kratbakken-13-8400&lradon=1&src=address-md#11/56.24095/10.57467)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kratbakken-13-8400&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.24095/10.57467)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 49,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Sommerhusområde ved Femmøller**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11254036_1750241187842.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Molsskolen (0.-9. kl.), Rønde Skole 10. klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kratbakken-13-8400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kratbakken-13-8400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.24095/10.57467)
- [Solgte priser på Kratbakken](https://grundviden.dk/vej/kratbakken-8400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.