# Krammesvej 3, 9400 Nørresundby

Villa. 93 m² bolig, opført 1928, 455 m² grund, Aalborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/krammesvej-3-9400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/krammesvej-3-9400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/krammesvej-3-9400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.06942/9.89581)
- [Solgte priser på Krammesvej](https://grundviden.dk/vej/krammesvej-9400?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 56 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: grænse for udhus og garage, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 1,8 mio. kr** (beregnet 31. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,4 og 2,2 mio. kr.
- Svarer til 19.086 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.576.000 kr (16.941 kr pr. m² × 93 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +78.000 kr
  - Grund på 455 m²: -50.000 kr
  - Bygget 1928: -135.000 kr
  - Energimærke C: +202.000 kr
  - Købt 2023, løftet til i dag: +8.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +84.000 kr
  - Afrundet: +12.000 kr
  - Vores skøn: 1.775.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,5 mio. kr, heraf grundværdi 887.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 956.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,6 mio. kr med overtagelse 1. december 2023.
- 6 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 14. juli 2023, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 14. juli 2023).
- solgt 31. maj 2019, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 31. maj 2019).
- solgt 16. september 2010, solgt for 1,4 mio. kr, fri handel (aftalt 16. september 2010).
- solgt 4. august 2008, solgt for 817.500 kr, fri handel (aftalt 4. august 2008).
- solgt 25. april 2006, solgt for 747.500 kr, fri handel (aftalt 25. april 2006).
- solgt 1. juni 2001, solgt for 237.500 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 93 m² bolig, 455 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1928.
- 1. sal: 38 m².
- Stueplan: 55 m².
- 55 m² i stueplan + 38 m² på 1. sal (under taget) = 93 m² bolig.
- Huset: 55 m² bebygget.
- Carport: 14 m², bygget 2018. Kortet viser én mindre bygning mere (46 m²), BBR udhus 35 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 340 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2019 og gælder til 2029; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 89 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 93 m², din ret 182 m² i alt.
- Hvorfor 182 m²? Lokalplan 12-008 (Vestforbindelsen Nord og del af Lindholm) sætter 40 %: 40 % af grunden på 455 m² er 182 m², og der står 93 m² i dag.
- Vær opmærksom: 56% af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 192 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1264274_1611570480768.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 0 m væk, på [Thistedvej 112](https://grundviden.dk/adresse/thistedvej-112-9400?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=krammesvej-3-9400&ljord=1&src=address-md#17/57.06942/9.89581)
- **Kun 2,0 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=krammesvej-3-9400&lkote=1&src=address-md#15/57.06942/9.89581)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Vestforbindelsen Nord og del af Lindholm**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1264274_1611570480768.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gl. Lindholm Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=krammesvej-3-9400

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/krammesvej-3-9400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/krammesvej-3-9400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.06942/9.89581)
- [Solgte priser på Krammesvej](https://grundviden.dk/vej/krammesvej-9400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.