# Kogsbøllevej 45, 5800 Nyborg

Villa. 246 m² bolig, opført 1800, 2.384 m² grund, Nyborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kogsboellevej-45-5800?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kogsboellevej-45-5800?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kogsboellevej-45-5800?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.27981/10.74140)
- [Solgte priser på Kogsbøllevej](https://grundviden.dk/vej/kogsboellevej-5800?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,7 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 2,3 mio. kr.
- Svarer til 6.911 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.949.000 kr. (11.987 kr. pr. m² × 246 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -379.000 kr.
  - Grund på 2.384 m²: +160.000 kr.
  - Bygget 1800: -228.000 kr.
  - Energimærke F, nabobygning: -406.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -298.000 kr.
  - Seneste ombygning 1990: -89.000 kr.
  - Afrundet: -9.000 kr.
  - Vores bud: 1.700.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 357.100 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 293.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 876.738 kr med overtagelse 15. juli 1990.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 5. juli 1990, solgt for 876.738 kr, fri handel (aftalt 5. juli 1990).

## Huset og grunden

- 246 m² bolig, 2.384 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1800, om-/tilbygget 1990.
- 1. sal: 99 m².
- Stueplan: 147 m².
- 147 m² i stueplan + 99 m² på 1. sal (under taget) = 246 m² bolig.
- Huset: 171 m² bebygget.
- Udhus: 35 m², bygget 1997. Kortet viser tre mindre bygninger mere (141 m² og 41 m² og 37 m²), BBR anden bygning 98 m², garage 28 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.959 m². Haven ligger øst for huset.
- Nærmeste energimærke er F, fra en nabobygning ca. 24 m fra adressen. Mærket udløb i 2020. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 230 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 270 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 715 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 2.384 m² giver ca. 715 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 715 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kogsbølle (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11345763_1780906945388.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=411752&matrnr=1a) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kogsboellevej-45-5800&ljord=1&src=address-md#17/55.27981/10.7414)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,2 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Nyborg-området** (godt at vide): Ca. 3,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kogsboellevej-45-5800&lradon=1&src=address-md#11/55.27981/10.7414)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 26,5 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Danehofskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kogsboellevej-45-5800?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kogsboellevej-45-5800?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.27981/10.74140)
- [Solgte priser på Kogsbøllevej](https://grundviden.dk/vej/kogsboellevej-5800?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.